수원지방법원 2025타경52798. 경기도 광주시 초월읍 용수리 롯데빌리지 105동 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실·발코니 등)으로 이용 중입니다. 등기상 현재 공유자는 강만준과 레티등으로 각 지분 2분의 1이고, 이번 경매개시결정은 강만준 지분에 대해서만 내려졌습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상도 이 공유지분이며, 다른 공유자의 지분까지 함께 취득하는 구조가 아닙니다.
등기부상 과거 성남낙원새마을금고 근저당권 72,000,000원이 있었지만 2016.02.23 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.14 접수된 케이비손해보험의 강제경매개시결정이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 거주자 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 용수리 421-9 롯데빌리지 제105동 2층 203호 · 도로명 경기도 광주시 초월읍 장담길 82-19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.07㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 소유관계 | 강만준 지분 2분의 1 · 레티등 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 강만준 지분 2분의 1 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비손해보험 / 498,510,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 담보보다 ‘공유지분’이 핵심
2014년 소유권보존 후 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2014년 설정된 성남낙원새마을금고 근저당권 72,000,000원도 2016.02.23 해지로 말소됐습니다. 2016.05.09 강만준과 레티등이 각 2분의 1 지분으로 취득했고, 2025.08.14 강만준 지분에 케이비손해보험의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 배당계산상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 25.6%만 보고 ‘초저가’로 판단하면 안 된다
롯데빌리지 105동 전용 52.07㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 2025.03과 2022.03 모두 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 130,000,000원이고, 최신 거래 역시 130,000,000원입니다. 최근과 이전 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 52.07㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 52.07㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.07㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
데이터상 최저가 33,320,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 25.6%로 표시됩니다. 하지만 이 수치를 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 실거래가는 호실 전체 거래가격인 반면 이번 경매는 강만준 지분 2분의 1만 매각하기 때문입니다. 즉 33,320,000원을 130,000,000원과 직접 비교해 “전체 집을 시세의 25.6%에 취득한다”고 해석하는 것은 매각대상의 범위가 서로 달라 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사케이비손해보험 | 498,510,010원 | 32,320,240원 |
| 미배당 | - | 466,189,770원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,320,000원을 가정하면 집행비용 999,760원을 제외한 32,320,240원이 신청채권자에게 배당되고, 466,189,770원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 — 유찰돼도 채권 미배당은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 33,320,000원 | 32,320,240원 | 466,189,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 23,324,000원 | 22,504,168원 | 476,005,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 16,326,799원 | 15,632,917원 | 482,877,093원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 경강선 초월역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장·창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 경강선 초월역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로, 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 666.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
- 규모. 롯데빌리지 105동은 11세대이며 2014.07.03 준공됐습니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 이번 경매는 강만준의 공유지분 2분의 1 매각입니다. 전체 호실 매각으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자는 매각기일의 우선매수 절차를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 현장조사 당시 거주자 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장점유를 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 130,000,000원 실거래는 전체 호실 가격이고 이번 최저가 33,320,000원은 2분의 1 지분 매각가이므로 직접적인 할인율 비교만으로 판단하지 않습니다.
- 공유관계 출구전략. 낙찰 후에도 레티등의 2분의 1 지분이 존속하므로 실제 사용·수익 및 향후 처분 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분의 구조를 먼저 본다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 68,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 33,320,000원까지 내려왔고, 전체 호실의 최근 실거래는 130,000,000원이라 매우 저렴해 보입니다. 그러나 그 비교에는 결정적인 차이가 있습니다. 실거래는 전체 호실, 경매는 강만준의 2분의 1 지분입니다. 등기상 금전 인수는 0원이지만, 낙찰 뒤에도 다른 공유자의 지분이 남고 공유자 우선매수 절차가 존재하며 현장 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 공유지분을 취득한 뒤 어떻게 사용하고 처분할 것인가입니다. 가격은 낮아졌지만, 구조가 단순한 일반 다세대 경매와 같은 기준으로 접근하기는 어렵습니다.
