확약으로 이주연 인수는 0원*, 그러나 보증금 미상 임차인이 남는다 — 광진구 중곡동 303호

서울동부지방법원 2024타경63219. 광진구 중곡동의 전용 38.24㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 이정우이고, 주택도시보증공사가 362,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 최초 권리관계에는 국민은행의 채권최고액 1,200,000,000원 공동담보 근저당이 있었지만 2020.09.17. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.06.08. 중랑세무서장의 압류입니다.

문제의 핵심은 임차관계입니다. 임차인 이주연은 확정일자 2021.09.01., 전입일자 2021.10.06.로 말소기준 압류보다 앞서며, 보증금 362,000,000원의 대항력 있는 임차권등기를 보유합니다. 현재 매각가를 기준으로 하면 집행비용을 제외한 301,310,400원이 우선배당되고, 룰상 미배당액은 60,689,600원입니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.04.27. 제출한 확약서에는 이주연의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이주연과 관련된 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

그러나 이 확약을 전체 임차관계에 확대 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 현황조사에는 이성재가 별도의 임차인으로 기재돼 있고, 전입일 2021.10.06., 확정일자 2021.09.01., 배당요구일 2024.10.24.로 대항력과 우선변제권 요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람도 아니므로, 이주연과 중복된 보증금으로 임의 처리하거나 두 사람을 한 명으로 합쳐서는 안 됩니다. 기재상 실제 임차인은 2명이며, 이성재의 보증금과 점유관계가 확약 밖의 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차 후 압류가 말소기준

2024.10.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.02.11. 의정부세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이주연의 임차권등기도 형식상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있으며, 확약서가 말소 동의를 보강합니다. 반면 이성재는 임차권등기 명의자가 아니지만 선순위 전입·확정일자와 배당요구가 기재돼 있어, 보증금과 실제 점유를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명뿐

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득비는 아직 미확정

대상 면적과 유사한 거래는 총 8건입니다. 가격 판단은 전체 평균 395,125,000원보다 최근 12개월 4건 평균 425,250,000원, 최신 거래 595,000,000원, 최근·과거 대비 추세 +16.5%를 우선합니다. 최근 거래 흐름은 하락이 아니라 상승 방향으로 집계됐습니다.

현재 최저가 306,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%이고, 전체 거래 평균의 77.5%입니다. 이주연 확약만 반영한 정량 실질취득액도 306,400,000원으로, 최근 시세보다 낮습니다. 다만 거래가는 348,000,000원부터 595,000,000원까지 편차가 크고, 이성재의 보증금이 확인되지 않았으므로 306,400,000원이 최종 취득비용이라고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 306,400,000원 가정)

이주연 보증금의 룰상 미배당액은 60,689,600원입니다. 다만 2026.04.27. 확약에 따라 이주연은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 이성재의 권리금액을 합산하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구 경사지붕 4층 건물 내 3층 303호입니다. 전용면적은 38.24㎡입니다.
• 입지. 중곡4동 주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택과 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 도로·설비. 남측과 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 각각 접하며, 위생·급배수·난방설비, 승강기, 지상 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 166.6㎡, 공시지가는 ㎡당 3,869,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 집합건축물대장상 사용승인일은 2019.11.05.이고, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이성재 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서와 매각물건명세서 원본에서 보증금, 계약 당사자와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 두 임차인 관계 확인. 이성재와 이주연의 전입일·확정일자가 같더라도 동일 임대차나 가족관계로 임의 단정하지 말고 주민등록, 점유현황과 계약 명의를 대조해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 2026.04.27. 확약의 제출 주체, 적용 임차인, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
• 명도 대상 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지, 이주연 또는 이성재가 퇴거했는지, 제3자가 점유하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 가격 상한 분리. 최근 시세 대비 할인율과 별개로, 이성재 보증금·명도비·미납 관리비를 반영한 총취득비용 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 6회 유찰과 평균 9.4회 유찰 통계가 권리 문제, 점유 문제 또는 소규모 다세대의 환금성 때문인지 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 할인, 권리는 아직 미완성

현재 최저가 306,400,000원은 최근 12개월 평균 425,250,000원의 72.1%로, 정량적인 가격 할인 폭은 분명합니다. 이주연의 보증금 362,000,000원에서 발생하는 룰상 미배당 60,689,600원도 확약으로 실질 인수 0원*이 되므로, 이주연만 놓고 보면 대항력 인수형의 함정은 해소됐습니다.

하지만 별도로 기재된 이성재는 선순위 전입·확정일자와 배당요구가 있으면서 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관 승계 신고자도 아니므로 이주연과 자동으로 중복 처리할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 인수가 모두 사라진 안전한 물건”이 아니라, “주된 인수는 해소됐지만 확약 밖 미상 임차인이 남은 물건”입니다. 가격은 검토할 만하지만, 이성재의 보증금과 실제 점유가 확인되기 전까지는 권리분석을 종결해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류.

* 이주연 관련 인수 0원은 주택도시보증공사가 2026.04.27. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 해당 확약은 이주연에게만 적용되며, 이성재 등 확약 밖 임차관계에는 적용되지 않습니다.