수원지방법원 2025타경52814. 광주시 목현동 행운아트빌 1동 1층 101호, 전용 58.76㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층이고 사용승인일은 2012.12.26입니다. 현재 소유자는 이성민으로, 2022.05.13 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 185,000,000원입니다.
이 사건의 난점은 최저가가 아닙니다. 데이터상 말소기준은 2025.08.18 강제경매개시결정으로 제시돼 있고, 그보다 앞선 임차권·가등기 등이 존재합니다. 특히 매각물건명세서에는 함태엽 임차권의 미배당 잔액 인수가 명시돼 있지만, 주택도시보증공사가 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 함태엽에 대한 인수액만 놓고 보면 룰상 계산되는 95,900,520원은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 66-5 행운아트빌 1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.76㎡ · 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이성민 (2022.05.13 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 풀렸지만, 나머지는 남는다
과거 서춘희 가압류, 송인자 강제경매, 정금숙 가압류, 광주시 압류, 성남수정새마을금고 근저당, 김승환 임차권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 갑구 4번 가등기는 데이터상 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 표기가 붙어 있고, 별도 경고에는 담보가등기 여부·종류 확인 필요라고 되어 있습니다. 성격이 확정되기 전에는 이를 무인수 권리로 취급하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명동 | 101호 주거 · 2025.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
| 함태엽 | 전유부분전부 · 2022.04.29 | 185,000,000원 | 원래 있음 | 있음 | 확약으로 실질 0원* |
함태엽은 2022.02.28 확정일자, 2022.04.29 전입·점유, 보증금 185,000,000원이며 2024.01.26 임차권등기가 됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 91,140,000원을 전제로 한 배당 계산상 집행비용 2,040,520원을 제외하고 89,099,480원이 우선변제되고, 95,900,520원이 부족합니다. 다만 이 부족분은 2026.06.01 확약으로 함태엽 임차권에 대해서는 매수인이 실질 인수하지 않습니다.
김명동은 101호 주거 점유자로 2025.05.21 전입 사실이 조사됐습니다. 전입일은 데이터상 말소기준일인 2025.08.18보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 이 임차인의 보증금이 존재하고 대항요건을 충족하는지, 배당요구 여부가 어떻게 되는지 확인되기 전까지는 확약 밖의 별도 인수 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 ‘확정된 실질취득가’는 아니다
행운아트빌은 9세대 규모이고, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전용 58.76㎡ 또는 인접 면적의 거래가 160,000,000원, 165,000,000원, 185,000,000원이며 평균은 170,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.09의 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.29㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 58.76㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 58.76㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 91,140,000원은 비교 평균 170,000,000원의 53.6%입니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다. 다만 열거된 비교 거래 자체가 2022.04~2022.09에 집중되어 있고, 이 사건에는 김명동 임차관계, 갑구 4번 가등기, 토지 별도등기 구분지상권처럼 금액이 확정되지 않은 권리 부담이 존재합니다. 따라서 91,140,000원을 곧바로 “최종 실질취득가”로 확정하거나, 단순히 시세보다 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 임차인 함태엽 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 89,099,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 함태엽 보증금 부족분은 95,900,520원입니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 이 임차인에 대해서는 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 함태엽 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 임차인 및 가등기·토지 별도등기에는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 함태엽 미배당액 증가와 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 함태엽 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 95,900,520원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 122,750,365원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,658,599원 | 141,545,256원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 대항력 있는 함태엽의 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.06.01 확약이 있으므로 함태엽에 한해서는 그 고정 구조가 적용되지 않습니다. 유찰이 더 진행되더라도 함태엽 미배당 증가분을 매수인 취득원가에 더하지 않습니다. 다만 확약 밖 권리는 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 소재 광주시 농업기술센터 북서측 인근. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 101호이며 사용승인일은 2012.12.26입니다. 위생·급배수·소화설비, 도시가스, 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형의 동측 하향 완경사 토지이며 남측 세로(가) 포장도로에 접합니다. 토지면적은 541.0㎡, 공시지가는 556,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 행운아트빌은 9세대 규모이고 비교 거래는 3건입니다. 다세대주택이라는 용도와 거래 표본 규모를 감안하면 입찰가 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명동 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 매수인 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 2026.06.01 확약서 원문 대조. 함태엽 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용과 적용 주체를 직접 확인해야 합니다.
- 갑구 4번 가등기 확인. 데이터상 매수인 인수 표기와 담보가등기 종류 확인 경고가 함께 있으므로 가등기의 성격과 현재 효력을 원본으로 확정해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 을구 20번 구분지상권설정등기(2019.04.22)가 말소되지 않고 인수된다는 명세서 내용을 원문 및 토지등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 비교의 시차. 비교 거래 3건은 2022.04~2022.09 거래이므로 91,140,000원이 평균 170,000,000원의 53.6%라는 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 현장·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황조사상 별도 점유자가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 표면상 최저가 91,140,000원으로 감정가 186,000,000원의 49%까지 내려온 물건입니다. 비교 평균 170,000,000원과 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실만으로 싼 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다.
가장 큰 임차권인 함태엽 보증금 185,000,000원은 배당 부족분 95,900,520원이 계산되더라도 2026.06.01 확약 덕분에 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 호재입니다. 그러나 김명동의 보증금·확정일자가 미상이고, 갑구 4번 가등기의 성격이 확인되지 않았으며, 토지 별도등기 구분지상권은 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “주된 임차권은 해소됐지만 권리분석은 아직 미완성”입니다. 91,140,000원을 확정 실질취득가로 보고 가격만 평가하기보다는, 확약 밖 임차인과 가등기·구분지상권을 먼저 확정해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인 전에는 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다.
