⚖️ 인수 0원 🏷️ 최저 110,250,000원 📉 최근 시세 대비 49.0% 👤 실제 임차인 1명 ↘ 추세 -8.2%
110,250,000원
수원지방법원 2025타경52861. 경기도 광주시 매산동 매산파라곤 201동 3층 302호, 전용 60.23㎡ 다세대주택입니다. 김우연이 2024.06.28 매매를 원인으로 225,000,000원에 취득했고, 2024.07.25 소유권이전과 동시에 군자농업협동조합 명의 채권최고액 168,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류 198,000,000원, 토스뱅크 주식회사 가압류 25,526,063원, 군자농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 최영아의 전입일은 2024.08.12로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 입찰 전 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 221-4 매산파라곤 201동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.23㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.06.07 |
| 소유자 | 김우연 · 2024.06.28 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 139,222,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 성남동부새마을금고 근저당 309,400,000원과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.07.25 군자농업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영아 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 49% 할인보다 ‘표본과 추세’를 같이 봐야 한다
매산파라곤 201동 전용 60.23㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.06 3층 225,000,000원, 이전 거래는 2022.08 4층 245,000,000원입니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 기준 평균 225,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 60.23㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 60.23㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | 60.23㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 110,250,000원은 최근 기준 평균 225,000,000원의 49.0%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 실질취득도 현재 최저가와 같은 110,250,000원입니다. 절대 가격만 보면 최근 거래 대비 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 그러나 최근 가격이 이전 거래보다 -8.2% 낮아진 하락 추세이고, 확인된 거래가 2건뿐이라 시세 신뢰구간을 넓게 잡는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 168,000,000원 | 107,906,500원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 25,526,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 391,526,063원 중 예상 배당은 107,906,500원이고 미배당은 283,619,563원입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못해도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,250,000원 | 107,906,500원 | 283,619,563원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 316,140,213원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,022,500원 | 52,650,095원 | 338,875,968원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당만 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 139,222,419원에 비해 예상배당은 107,906,500원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매산2리마을회관 남동측에 위치하며 주위는 다세대주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층, 사용승인일 2018.06.07이며 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 지목은 대, 토지면적은 532.0㎡, 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 허가구역. 자료상 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 매산파라곤 201동은 8세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최영아는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 배당표 확정을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 235,000,000원보다 최신 거래와 최근 기준 평균 225,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.2%이므로 과거 245,000,000원 거래를 그대로 현재 시세로 적용하지 마세요.
- 표본 한계. 실거래가 2건뿐이라 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 주변에 공장·근린생활시설이 혼재하므로 재매각 기간과 수요층을 점검하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 괜찮고 가격도 내려왔지만, 환금성 검증이 마지막 관문
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2024.07.25 군자농업협동조합 근저당 이후의 가압류는 소멸하고, 최영아도 2024.08.12 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 225,000,000원에서 두 번 유찰돼 110,250,000원까지 내려와, 최신 거래 225,000,000원과 최근 기준 평균 225,000,000원의 49.0% 수준입니다. 다만 확인 거래가 2건뿐이고 최근 가격 추세가 -8.2%이며, 8세대 소규모 다세대라는 점이 명확한 제약입니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인은 크지만, 시세 표본과 환금성이 약한 B등급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
