285,600,000원
수원지방법원 2024타경55670. 평택시 죽백동 평택소사벌반도유보라아이비파크 106동 22층 2201호입니다. 소유자 한정순이 2017.03.20 거래가 283,400,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 231,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 디지비캐피탈·삼성카드·농협은행·현대카드의 가압류, 강흥석의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 강흥석입니다. 임차보증금은 275,000,000원으로 작지 않지만, 주민등록일자가 2022.08.16으로 2017.03.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 배당요구도 이루어진 상태여서 낙찰자가 미배당 보증금을 별도로 승계하는 구조가 아닙니다. 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55670 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전2로 297, 106동 22층2201호 (죽백동,평택소사벌반도유보라아이비파크) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.8976㎡ · 방3·거실·주방·드레스룸·욕실2·발코니2 · 지상25층 중 22층 |
| 소유자 | 한정순 (2017.03.20 소유권이전 · 거래가액 283,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 187,475,066원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강흥석 | 2201호 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.01.19 | 대항력 없음 인수 0원 |
강흥석은 임대차계약일자 2022.01.13, 점유개시일자 2022.01.28, 확정일자 2022.01.19, 주민등록일자 2022.08.16이며 2024.11.18 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자가 2017.03.20 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 275,000,000원이 현재 최저가에 근접하더라도 이 사건은 보증금을 낙찰자가 승계하는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
평택소사벌반도유보라아이비파크1단지 동일 면적대의 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 341,333,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 336,200,000원, 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 285,600,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 25 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 16 | 347,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 7 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 4 | 323,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 22 | 341,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 12 | 359,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 17 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 336,200,000원 |
최신 거래는 2026.07의 340,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 336,200,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 84.9%이므로 신건 감정가 단계와 달리 1회 유찰 뒤에는 가격 차이가 분명해졌습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -8.4%이므로, 단순히 전체 평균 341,333,333원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 248,181,750원 | 49,801,600원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,370,404원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 48,263,893원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,279,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 549,095,549원 가운데 예상 배당액은 280,801,600원이고, 미배당액은 268,293,949원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 268,293,949원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 199,920,000원 | 196,321,120원 | 352,774,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,944,000원 | 137,184,784원 | 411,910,765원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 죽백동 가내초등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트·단독주택·근린생활시설·편의시설·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상25층 건물의 22층 2201호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승객용 승강기설비, 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,373,000원/㎡입니다.
- 단지. 평택소사벌반도유보라아이비파크1단지는 630세대이며 2016.12.23 준공됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 강흥석의 주민등록일자 2022.08.16과 말소기준권리 2017.03.20의 선후관계를 매각물건명세서·등기부에서 다시 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 시세의 84.9%지만 최근 추세는 -8.4%입니다. 할인율만 보고 낙찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07, 340,000,000원이며 동일 면적대 최근 거래가 320,000,000원~375,000,000원에 분포합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 275,000,000원이지만, 권리상 핵심은 그보다 전입신고가 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 강흥석은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 이후의 가압류와 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 권리구조는 비교적 명확합니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 408,000,000원에서 285,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 336,200,000원의 84.9%, 최신 거래 340,000,000원보다 낮아 신건 대비 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.4%인 만큼 시장 자체의 하락을 무시하면 안 됩니다. 결론은 권리는 안전형, 가격은 매력 구간에 진입했지만 하락 추세를 반영해 보수적으로 응찰할 물건입니다.
