수원지방법원 2024타경55946. 안성시 일죽면 산북리 소재 공장·토지 경매입니다. 감정가가 4,180,745,200원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,048,565,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 권리의 기준점은 2010.04.05 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 ‘권리 인수 0원’만으로 평가하기 어렵습니다. 토지 일부는 공부상 답이지만 현황은 공장부지 및 법면이고, 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 인접 필지 공장이 여러 토지를 점유해 사용하고 있으며, 일부 토지에는 타인 소유의 공장 건물도 확인됐습니다. 여기에 기계기구는 설치 후 약 15년 이상 경과해 일부가 노후·고장으로 작동 곤란하거나 유실된 상태로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 일죽면 산북리 109-1 · 산북리 109-1, 109-7 가동 · 경기도 안성시 일죽면 주래본죽로 418-42 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 휴게실 등 · 사무실(1층)·기숙사(2층) |
| 토지 | 12,138㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 기호 8-14 공장 · 기호 15,16 휴게실 등 · 기호 17 사무실(1층), 기숙사(2층) |
| 사용승인 | 2010.03.02 |
| 소유자 | 김옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,180,745,200원 / 2,048,565,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,342,611,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010.04.05
말소기준권리는 2010.04.05 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 1,800,000,000원 근저당이 이어지고, 이후 다수의 근저당·압류·가압류가 설정됐습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매각대금이 선순위 근저당 단계에서 소진돼 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 12명 모두 말소기준 뒤 전입
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 관련자는 12명입니다. 가장 이른 전입일은 허철의 2016.03.17로, 말소기준일 2010.04.05보다 뒤입니다. 따라서 조사된 12명 모두 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 알려진 보증금은 합계 102,000,000원이고, 일부 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남기종 | 16.0000제곱미터 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 13.2200제곱미터 | 2024.08.08 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나윤화 | 990.0000제곱미터 | 2024.09.10 | 30,000,000원 | 3,700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허철 | 12.1380제곱미터 | 2016.03.17 | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 로스틸 | 960.6000제곱미터 | 2021.12.22 | 45,000,000원 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| OBEDICE JAYR | 미상 | 2020.01.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GURUNG REK MAN | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LAWATI GAJENDRA | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WANNASA YUTTAPOOM | 미상 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RAI BUDDIMAN | 미상 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOKBOON TREERAPAT | 미상 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LOPCHAN ANJIT | 미상 | 2023.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 2,048,565,000원으로 감정가 4,180,745,200원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 공장·토지와 노후 기계기구가 함께 포함된 물건은 토지 이용상태, 건물 상태, 설비 존치·가동 여부와 점유관계가 실제 가치에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,048,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,885,650원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,425,679,350원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한솔비엠비 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 신영화학공업주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 김기덕 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 7번 근저당권 · 오세옥 | 500,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 8번 근저당권 · 명광산업주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 9번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 102,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 10번 근저당권 · 주식회사정금강업 | 500,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 8-1번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 23번 가압류 · 최복순 | 111,334,030원 | 0원 |
| 14. 갑구 24번 가압류 · 경기신용보증재단 | 70,125,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 27번 가압류 · 근로복지공단 | 64,338,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,687,797,770원 중 예상배당은 2,025,679,350원, 미배당은 2,662,118,420원입니다. 신청채권 2,342,611,504원도 현 회차 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·건물·점유 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 원상회복명령이 발하여질 가능성도 기재돼 있습니다.
- 토지 점유. 목록 2,3,4,5,6,7 토지는 인접 필지 공장이 점유해 사용 중입니다.
- 타인 소유 건물. 목록 2,6 토지 위에는 타인 소유의 공장이 소재합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3,4,5,6 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 공장부지 및 법면 상태입니다.
- 별도 점유. 목록 3,4,5,7 토지는 타인이 점유 중인 것으로 현장조사됐습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(ㅁ)은 산북리 산27-2번지 위에 소재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안성시 일죽면 산북리 ‘한운정마을’ 남동측 근거리에 위치하며, 중소규모 공장·창고·농경지·단독주택·농가주택·공업나지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 기호 1은 차량 접근이 가능하고, 기호 2-7은 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 123,500원/㎡입니다.
- 건물. 공장동은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 휴게실 등은 컨테이너구조 판넬지붕 단층, 사무실·기숙사 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 기계기구 — 감정가와 현존 상태를 반드시 분리해 볼 것
대상 기계기구는 설치 후 약 15년 이상 경과해 내용년수가 만료된 것으로 판단됐습니다. 설비라인 일부는 노후·고장으로 작동이 곤란하고, 일부는 유실된 것으로 현장 조사됐습니다. 따라서 정상 가동 여부와 실제 존치 여부는 응찰 전에 재확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만으로 저가 판단을 하지 말고, 토지·건물·기계기구를 각각 현존 상태 기준으로 재검토하세요.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 보증금이 반환되지 않는 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 점유 범위. 목록 2-7의 인접 공장 점유와 목록 3,4,5,7의 타인 점유, 목록 2,6 위 타인 소유 건물의 경계를 현장에서 확인하세요.
- 임차·점유자. 대항력 인수는 없지만 12명의 점유·임차 관련 내역이 있으므로 실제 점유 현황과 명도 범위를 확인하세요.
- 기계기구. 노후·고장·유실 여부와 정상 가동 여부, 현존 수량을 직접 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 토지·건물·기계기구가 실제 어느 범위까지 매각 대상인지 원본 목록과 감정평가서를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기 권리만 보면 기준은 분명합니다. 2010.04.05 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입도 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실전 난도는 낮지 않습니다. 일부 토지의 농지취득자격증명, 타인 점유와 타인 소유 건물, 공부와 현황의 차이, 그리고 노후·고장·유실된 기계기구까지 한꺼번에 확인해야 합니다.
현재 최저가 2,048,565,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·점유·농취증·설비 확인이 핵심. 이 사건은 할인율보다 실물 확인의 정확도가 낙찰 후 결과를 좌우하는 유형입니다.
