매력지수 B등급 · 확약으로 주요 임차인 인수 위험은 줄었으나 미상 임차 리스크와 다세대 환금성을 확인해야 함
최민규 임차권등기 인수 위험은 확약으로 실질 0원 처리되지만 보증금 미상 점유자와 다세대 특성상 추가 확인 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 주요 임차권자인 최민규의 보증금 140,000,000원은 매각물건명세서 확약으로 매수인 인수 실질 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖의 보증금 미상 점유자와 다세대 물건 특성은 별도 확인이 필요한 구조입니다.
감정가
111,000,000원
다세대
최저가
77,700,000원
1회 유찰
실질취득 검토
77,700,000원
확약 임차인 인수 0원
핵심지표
임차 확인 필요
미상 임차 관계 존재
수원지방법원 2025타경55248. 수원시 장안구 정자동 동산빌라 2층301호 다세대주택입니다. 감정가는 1억1100만원, 현재 최저매각가는 7770만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 최민규 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 보증금 1억4000만원이 설정되어 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 존재합니다. 해당 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되어 최민규 임차인에 대한 매수인 인수 위험은 실질 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖의 다른 점유자 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55248
소재지
경기도 수원시 장안구 정자동 38-18 동산빌라 2층301호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 주거용 이용 중
소유자
강인성
감정가 / 최저가
111,000,000원 / 77,700,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 140,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심
말소기준 관련 권리는 2023년 3월 3일 압류로 확인되며, 이후 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가장 중요한 을구 5번 주택임차권은 2023년 7월 20일 설정되었습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용과 미상 위험 구분
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
최민규
140,000,000원
有
有
확약 0원
백미란
미상
없음
해당 없음
없음
박유아
미상
판정 불가
판정 불가
확인 필요
⚠️ 확약의 범위 최민규 임차인에 대해서만 확약 효과가 적용됩니다. 백미란·박유아 등 다른 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,798,600원
임차인 최민규 보증금
140,000,000원
75,901,400원
주택도시보증공사
140,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 실질 부담 변화
✅ 권리 관점 최민규 임차권은 대항력·우선변제권이 있으나 확약 적용으로 매수인 인수 실질은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다세대 물건 특성상 점유 관계와 보증금 미상 임차인은 확인이 필요합니다. 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 수성고등학교 북측 인근으로 다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물 중 2층 301호입니다.
환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
확약 확인. 최민규 임차 관련 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
미상 임차 확인. 백미란·박유아 등 점유 관계와 보증금 여부를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 장기 체납 관리비 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 임차 분석은 끝나지 않는다”
이 물건은 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 핵심은 단순한 저가 여부가 아닙니다. 최민규 임차권은 확약으로 인수 위험이 제거되었으나, 보증금 미상 점유 관계가 남아 있습니다. 다세대 경매에서는 확약 적용 범위와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰 판단을 내려야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 수원시 장안구 정자동 38-18 동산빌라 2층301호
법원·사건
수원지방법원
·2025타경55248
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·수원지방법원 101호 법정
물건
동산빌라 2층301호
벽돌조 / 37.35㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 장안구 정자동 38-18 동산빌라 2층301호
2025-04-04 09:41
