서울동부지방법원 2024타경63301. 성내동 더존예가비 2층 202호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 374,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,198,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 낙찰가보다 먼저 봐야 할 것은 신혜민의 주택임차권 357,000,000원입니다.
신혜민은 2020.07.29. 전입·점유를 시작했고, 2024.01.04. 보증금 357,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63301 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 23-13, 2층 202호 (성내동,더존예가비) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 35.28㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 2017.12.01 사용승인 |
| 소유자 | 이경신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 50,198,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
현재 권리분석의 기준은 2024.02.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 신혜민의 전입·점유는 2020.07.29., 임차권등기는 2024.01.04.로 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차보증금 문제까지 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신혜민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 357,000,000원 | 2020.07.29 / 2023.12.20 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 신혜민은 임차인이면서 현재 경매개시결정의 채권자로도 등기되어 있습니다. 제공된 분석 메모에는 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 현재 자료상 임차권은 대항력·우선변제권이 있는 것으로 판정되어 있고, 매각물건명세서 역시 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 확인 전까지는 인수 없는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 예상인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 50,198,000원 | 48,894,436원 | 308,105,564원 |
| 10회 유찰 시 | 40,158,400원 | 39,035,549원 | 317,964,451원 |
| 11회 유찰 시 | 32,126,720원 | 31,148,439원 | 325,851,561원 |
표의 방향이 명확합니다. 최저가가 50,198,000원에서 40,158,400원, 32,126,720원으로 떨어질수록 매수인 인수액은 308,105,564원에서 317,964,451원, 325,851,561원으로 커집니다. 즉 추가 유찰이 곧 실질취득가의 큰 하락으로 이어지지 않습니다. 이 유형에서는 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득 부담으로 가격을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 22.7%만 보면 안 된다
더존예가B의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 220,966,666원, 최신 거래는 2026.05. 360,000,000원입니다. 현재 최저가 50,198,000원은 최근 12개월 평균 대비 22.7%로 표시되지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 이유는 낙찰 후 미배당 보증금을 인수하기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.32㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 18.7㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 29.32㎡ | 7 | 275,600,000원 |
| 2025.12 | 16.29㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 29.32㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 29.32㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 16.29㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 18.7㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 18.7㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 220,966,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,564원 |
| 1. 임차인 신혜민 보증금 | 357,000,000원 | 48,894,436원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 38,940,000원 | 0원 |
| 3. 신혜민 경매개시결정 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 357,000,000원 중 48,894,436원만 배당되고 부족분 308,105,564원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 및 8호선 천호역 남동측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장과 천호역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 9층의 업무시설 및 다세대주택 건물이며 2017.12.01 사용승인됐습니다. 급수위생·난방·승강기·화재탐지·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 준주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더존예가B는 20세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.0회로 집계되어 있습니다. 최근 경매 낙찰실적은 제시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금 기준. 입찰 판단의 기준선을 50,198,000원이 아닌 실질취득 약 357,000,000원 수준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 신혜민의 전입 2020.07.29., 확정일자 2023.12.20., 임차권등기 2024.01.04. 및 보증금 357,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 잔액 인수 문구 확인. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 배당예상액과 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 신혜민이 경매 채권자와 동일인으로 기재되어 있고 관계인 가능성·가장임차인 의심 메모가 있으므로 계약서, 지급흐름, 점유관계 등 사실관계 확인이 중요합니다.
- 실거래 직접비교 주의. 최근 실거래 표본은 대상면적 35.28㎡와 일치하지 않아 평균 220,966,666원을 본건 적정가로 단순 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “9회 유찰 ≠ 9회 싸진 것”
이 사건의 핵심은 매우 선명합니다. 감정가 374,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 50,198,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 357,000,000원이고 현재 예상 인수액만 308,105,564원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조라, 추가 유찰 자체가 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균 220,966,666원이나 최신 거래 360,000,000원도 참고할 수 있지만, 표본 면적이 본건과 일치하지 않아 직접적인 적정가 판단에는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 일부 가격에 살 수 있는 초저가 오피스텔”로 해석하면 안 됩니다. 권리상 선순위 보증금 인수가 가격 그 자체인 사건이며, 실질취득 357,000,000원 수준을 전제로 입찰가치를 다시 검토해야 합니다.
