서울동부지방법원 2024타경63301. 서울 강동구 성내동 더존예가비 2층 202호 오피스텔입니다. 감정가는 374,000,000원이지만 무려 10회 유찰되면서 최저매각가가 40,158,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 10.74%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그런데 등기부의 을구 3번을 확인하면 판단이 완전히 달라집니다. 357,000,000원의 주택임차권등기가 살아 있고, 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있기 때문입니다.
신혜민의 전입신고 및 점유개시일은 2020.07.29입니다. 명시된 말소기준권리인 국민건강보험공단의 2024.02.19 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2023.12.20이며, 2024.01.04 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 사건은 후순위 권리들이 소멸한다고 끝나는 경매가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당액을 매수인이 부담한다는 점이 낙찰가격보다 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 23-13, 2층 202호 (성내동, 더존예가비) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 주거용 임차권등기 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 2017.12.01 사용승인 |
| 거래 비교 기준 면적 | 35.28㎡ (최근 거래 면적과 불일치) |
| 건물 규모 | 더존예가B · 20세대 |
| 소유자 | 이경신 (2018.05.24 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 40,158,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜민 / 357,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.19 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 2024.01.04 신혜민 주택임차권등기 (을구 3번) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 예상 인수금액 | 317,964,844원 (현재 최저가 기준) |
| 예상 실질취득금액 | 358,122,844원 (취득 부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 매수인 인수
권리분석의 기준점은 2024.02.19 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 신혜민의 전입·점유와 주택임차권등기가 핵심입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류, 강동구 압류 및 본건 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 별개입니다.
과거 윤정희가 신청한 2023.12.27 강제경매개시결정등기는 2024.09.10 말소되었고, 수협은행의 2017.12.21 근저당권도 2018.05.21 해지로 말소되었습니다. 한국캐피탈의 가압류 역시 2025.03.05 말소되었습니다. 따라서 과거 설정금액인 수협은행 채권최고액 1,890,000,000원을 현재 인수채무로 오해해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
확인되는 실제 임차인은 신혜민 1명입니다. 건물 전부에 대한 임차보증금은 357,000,000원이고, 2020.07.04 임대차계약 이후 2022.07.25 보증금 17,000,000원 증액 이력이 등기되어 있습니다. 2023.12.20 확정일자를 받았고 배당요구도 진행된 상태입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 신혜민 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입·점유 2020.07.29 확정 2023.12.20 임차권등기 2024.01.04 |
357,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 인수 예상 인수 317,964,844원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 신혜민 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2020.07.04 / 2022.07.25 증액 |
| 전입신고·점유 | 2020.07.29 |
| 확정일자 | 2023.12.20 (357,000,000원) |
| 임차권등기 | 2024.01.04 (을구 3번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.04 |
| 대항력 | 있음 — 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섬 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증금 승계·중복신고 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 기준 |
| 예상 배당액 | 39,035,156원 |
| 예상 미배당·인수액 | 317,964,844원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득금액으로 판단
더존예가B 거래 12건의 평균은 220,966,666원입니다. 최신 거래는 2026.05, 360,000,000원입니다. 그러나 최근 거래의 면적은 16.29~29.32㎡이고, 이 물건의 거래 비교 기준 면적은 35.28㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 이 표본을 동일 면적의 직접 시세로 단정할 수 없으며, 가격 차이에는 면적과 층수의 영향이 포함됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.32㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 18.70㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 29.32㎡ | 7 | 275,600,000원 |
| 2025.12 | 16.29㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 29.32㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 29.32㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 16.29㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 18.70㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 18.70㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 16.64㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 상이 | 12건 | 220,966,666원 |
최근 거래의 최저가는 180,000,000원, 최고가는 360,000,000원입니다. 최저매각가 40,158,000원은 최근 평균의 약 18.2%이지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득금액으로 비교하면 정반대의 결과가 나옵니다.
실질취득금액 358,122,844원은 최근 12개월 평균 220,966,666원보다 137,156,178원 높고, 평균 대비 162.1%입니다. 최신 거래가 360,000,000원과 비교하면 약 99.5%로 근접합니다. 그런데 최신 거래는 29.32㎡·8층이고 본건은 35.28㎡ 기준·2층이므로, 이 근소한 차이를 할인 메리트로 해석할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,122,844원 |
| 1. 임차인 신혜민 보증금(우선변제) | 357,000,000원 | 39,035,156원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,940,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 신혜민 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | — | 317,964,844원 |
현재 최저가 기준 예상 배당입니다. 집행비용 1,122,844원은 추정액입니다. 신혜민의 신청채권액 357,000,000원은 임차보증금과 동일한 금액이므로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 인수액은 매각대금에서 별도로 배당되는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어난다
현재 회차에서 추가로 유찰되어 최저매각가가 내려간 경우를 비교해 보면, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격보다 크다는 구조가 더욱 분명해집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 40,158,000원 | 317,964,844원 | 358,122,844원 |
| 11회 유찰 시 | 32,126,400원 | 325,851,875원 | 357,978,275원 |
| 12회 유찰 시 | 25,701,120원 | 332,161,500원 | 357,862,620원 |
매각가가 40,158,000원 → 25,701,120원으로 내려가더라도 실질취득금액은 358,122,844원 → 357,862,620원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낙찰가격이 줄어드는 대신 임차보증금 인수액이 317,964,844원 → 332,161,500원으로 증가하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5·8호선 천호역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 연립·다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5·8호선 천호역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2017.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 업무시설 및 다세대주택 건물입니다. 급수위생·난방·승강기·화재탐지·주차장 시설 등이 구비되어 있습니다. 해당 호실의 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 토지는 가로장방형 평지입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 천호성내재정비촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 지정이 있습니다. 토지의 개별공시지가는 5,830,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 인수권리 및 점유·인도 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 20세대 규모의 오피스텔로, 대규모 아파트 단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래도 면적과 가격의 차이가 커 개별 호실에 대한 직접 비교가 중요합니다. 인수보증금을 고려한 실제 총부담과 시장에서의 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택임차권등기 인수 확인. 을구 3번, 2024.01.04 접수 제2331호 주택임차권등기를 확인하세요. 매각물건명세서상 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 조건이 핵심입니다.
- 실질취득금액 기준으로 예산 수립. 최저가 40,158,000원만 준비하는 경매가 아닙니다. 현재 가정에서 인수보증금 317,964,844원을 합산한 358,122,844원을 기본 부담으로 검토하고, 취득세·등기비용·인도 관련 비용 등을 별도로 고려해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 신혜민은 본건 신청채권자이기도 합니다. 계약서, 보증금 지급 및 증액 내역, 전입·점유 사실, 배당요구와 신청채권의 관계를 확인하여 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 배당액과 인수액 재확인. 예상 집행비용은 1,122,844원입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용과 채권 배당순위가 달라지면 임차인의 배당액 및 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소·인도. 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 조건이므로 임차권등기의 말소와 목적물 인도, 보증금 잔액 정산의 관계를 입찰 전에 검토해야 합니다. 단순히 낙찰대금 납부만으로 점유·등기 문제가 정리된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 동일 면적 실거래 확보. 제공된 최근 거래는 16.29~29.32㎡로, 본건 거래 비교 기준 면적 35.28㎡와 일치하지 않습니다. 현재 실질취득금액의 가격 적정성을 판단할 수 있는 직접 비교 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 실익 점검. 11회·12회 유찰 시나리오에서도 예상 실질취득금액은 약 3.58억원으로 유지됩니다. 최저가가 더 낮아져도 실질적인 취득원가 절감 효과가 제한적이라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
- 관리비·점유현황 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 시설 상태와 인도 가능성을 확인해야 예상하지 못한 추가 부담을 줄일 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 문서, 배당 관련 자료와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4천만원대 ≠ 실질취득 4천만원대”
이 사건의 숫자는 극적입니다. 감정가 374,000,000원에서 10회 유찰된 최저가 40,158,000원. 그러나 이 낮은 가격은 선순위 임차보증금 인수라는 중요한 조건과 분리해서 볼 수 없습니다. 대항력 있는 신혜민의 보증금 357,000,000원 중 예상 배당액은 39,035,156원이고, 미배당액 317,964,844원이 매수인에게 남습니다.
결국 현재 최저가에 낙찰받더라도 실질취득금액은 358,122,844원입니다. 이는 최근 거래 12건 평균 220,966,666원의 162.1%이며, 최신 거래 360,000,000원과 근접한 수준입니다. 다만 최근 거래는 본건과 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교만으로 정확한 시가를 확정할 수 없습니다. 확실한 것은 감정가 대비 89%가량 내려온 최저가를 가격 경쟁력의 근거로 삼을 수 없다는 점입니다.
추가 유찰로 낙찰가격이 더 내려가더라도 인수보증금이 늘어 실제 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 선순위 임차권 말소, 보증금 정산, 인도 문제, 소규모 오피스텔의 환금성 검토까지 남아 있습니다. 따라서 현재 조건에서는 가격 메리트가 입증되지 않았으며, 권리인수 위험이 큰 보수적 접근 대상입니다. 이 경매의 판단 기준은 최저가나 유찰 횟수가 아니라, 보증금을 포함한 실질취득금액과 개별 호실의 검증 가능한 시세입니다.
