수원지방법원 2024타경57140. 평택시 안중읍 안중리 491-5, 도로명 송담9길 24의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 2층 4개호, 3층 3개호, 4층 3개호로 이용되고 있으며 옥탑의 누다락 등도 건물에 포함해 평가됐습니다. 토지는 323.1㎡입니다.
가격만 보면 감정가 1,668,597,600원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 817,613,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계를 먼저 계산해야 합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 오경민의 보증금 120,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 817,613,000원 + 120,000,000원 = 937,613,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인 7명의 추가 위험은 아직 숫자로 닫히지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 송담9길 24 · 안중리 491-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 건물 이용 | 2층 4개호 · 3층 3개호 · 4층 3개호 · 옥탑 누다락 등 건물 포함 평가 |
| 토지 | 323.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 황성배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,668,597,600원 / 817,613,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산원예농업협동조합 / 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 옥탑(누다락 등)은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
제공된 권리분석상 말소기준권리는 2024.10.23. 갑구 3번 조태순 가압류 60,000,000원입니다. 이 가압류와 이후의 임의경매개시결정, 평택시 압류, 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 반환책임이 사라지는 것은 같은 문제가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 오경민 보증금 120,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명
말소기준일은 2024.10.23.이고, 조사된 10명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금과 임차권등기 내용이 확인되는 김미화·임재경·오경민은 별도로 구분해야 합니다.
| 호실 | 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 이백헌 | 2020.06.01 | 미상 | 2023.01.02 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 행사 가능 | 없음 |
| 202호 | 김동식 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 203호 | 김기숙 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 박정욱 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 김진성 | 2018.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 김민수 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 403호 | 김진석 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 김미화 | 2022.08.31 | 190,000,000원 | 2022.08.08 | 2025.03.26 | 有 | 有 | 없음 |
| 204호 | 임재경 | 2023.01.02 | 60,000,000원 | 2023.01.02 | 2025.08.28 | 有 | 有 | 없음 |
| 302호 | 오경민 | 2023.09.18 | 120,000,000원 | 2023.08.16 | 2025.09.19 | 有 | 無 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 817,613,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 매수인이 부담하는 오경민 보증금 120,000,000원을 합치면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 937,613,000원입니다. 보증금 미상 임차인의 추가 인수가 발생하면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 817,613,000원 | 120,000,000원 | 937,613,000원 | 497,036,870원 |
| 3회 유찰 시 | 572,329,100원 | 120,000,000원 | 692,329,100원 | 254,205,809원 |
| 4회 유찰 시 | 400,630,370원 | 120,000,000원 | 520,630,370원 | 84,224,066원 |
유찰될수록 법원 최저가는 817,613,000원 → 572,329,100원 → 400,630,370원으로 내려가지만, 현재 확인된 오경민 인수액 120,000,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 즉 유찰로 입찰가는 낮아져도 권리위험이 자동으로 줄어드는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 817,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,576,130원 |
| 1. 임차인 김미화 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 임차인 임재경 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 인수 · 임차인 오경민 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 조태순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 497,036,870원 |
집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 750,000,000원이고, 제공된 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사 남서측 인근. 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물. 석재붙임 등 외벽과 샷시 이중창호, 위생·급배수·엘리베이터·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 이용상태. 2층 4개호, 3층 3개호, 4층 3개호의 다가구주택이며 4층 일부에는 옥탑 누다락이 포함됩니다.
- 토지. 323.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가 1,361,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류와 완충녹지에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다가구주택 10개호의 임차관계가 존재하며, 실거래 비교값이 없어 가격대별 환금성은 정량 판단을 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액. 현재 회차는 817,613,000원이 아니라 확인된 인수까지 합친 최소 937,613,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 오경민 120,000,000원. 배당표에서 0원 배당·매수인 전액 인수로 계산된 핵심 부담입니다.
- 보증금 미상 7명. 이백헌·김동식·김기숙·박정욱·김진성·김민수·김진석의 보증금과 배당·인수 관계를 확인해야 총 취득비용을 닫을 수 있습니다.
- 전입 선후관계. 말소기준 2024.10.23.보다 선행한 전입자가 다수이므로, 보증금·확정일자·점유관계를 원본에서 호실별로 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 김미화·임재경·오경민의 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 보증금 처리까지 동일하게 소멸하는 것은 아니므로 배당결과와 인수 여부를 별도로 봐야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 옥탑 누다락 등도 건물에 포함하여 평가된 조건을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 청구금액 750,000,000원에 대해 제공 시나리오상 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 배당요구·채권계산 관련 원문을 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 10명이 먼저다”
이 사건은 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 ‘많이 내려왔으니 싸다’가 아닙니다. 현재 확인되는 것만으로도 오경민 보증금 120,000,000원이 매수인 인수되어 실질취득액은 최소 937,613,000원입니다. 더구나 실제 임차인 10명 중 7명의 보증금이 확인되지 않았고, 이들의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
김미화 190,000,000원과 임재경 60,000,000원은 현재 배당가정에서는 전액 우선변제되지만, 오경민은 배당 없이 전액 인수됩니다. 그리고 나머지 선행 전입자의 보증금 규모가 확인되기 전까지 총 인수위험은 닫히지 않습니다. 실거래 비교값도 없어 937,613,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 판정할 근거가 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 임차인별 보증금·배당·인수관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
