수원지방법원 2025타경532. 경기도 안성시 미양면 개정리 210-2 소재 냉동물류센터와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 78,813,000,000원, 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 38,618,370,000원입니다. 감정평가상 건물은 냉동창고시설, 사무실·식당, 기계실로 이용 중이며 토지는 18,867㎡의 창고용지입니다.
권리구조의 중심은 2021.03.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액 28,200,000,000원이고 같은 날 국민은행 근저당 28,200,000,000원, 웰컴저축은행 외 근저당 9,360,000,000원이 이어집니다. 그 이전 쿠팡의 전세권은 2024.07.01. 이미 말소되어 현재 인수대상 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경532 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 미양면 개정리 210-2 · 경기도 안성시 미양면 개정길 98-52 |
| 용도 | 냉동창고시설·사무실·식당·기계실 + 토지 |
| 토지 | 창고용지 · 18,867㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 78,813,000,000원 / 38,618,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 23,612,993,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기상 소유자 | 주식회사신한은행 |
| 임차관계 | 임차인 조사 내역 없음 · 감정평가상 임대내역 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.03.17. 을구 2번 우리은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당과 웰컴저축은행 외 근저당, 2025.02.17. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.29. 쿠팡주식회사 명의 전세권은 전세금 1,120,200,971원이었지만 2024.07.01. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 현장·시설 구조 — 일반 부동산보다 실사가 중요하다
감정평가상 본건은 냉동창고시설을 중심으로 사무실·식당·기계실이 결합된 물류시설입니다. 기본적인 위생·급배수 설비 외에 냉동설비, 화물엘리베이터, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다. 즉 토지와 건물만 보는 물건이 아니라, 냉동 물류 기능을 실제로 얼마나 유지할 수 있는지가 가치에 직접 연결되는 자산입니다.
| 기호 2-1 | 냉동창고시설 등 |
|---|---|
| 기호 2-2 | 사무실, 식당 등 |
| 기호 2-3 | 기계실 |
| 주요 설비 | 위생설비·급배수설비·냉동설비·화물엘리베이터설비·화재탐지설비 |
| 위반건축물 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 38,618,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 388,583,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 28,200,000,000원 | 28,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 28,200,000,000원 | 10,029,786,300원 |
| 3. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 9,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계는 65,760,000,000원, 예상 배당액은 38,229,786,300원, 미배당은 27,530,213,700원입니다. 국민은행부터 일부 미배당이 발생하고 웰컴저축은행 근저당에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 38,618,370,000원 | 38,229,786,300원 | 27,530,213,700원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 27,032,859,000원 | 26,760,130,410원 | 38,999,869,590원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 18,923,001,300원 | 18,731,371,287원 | 47,028,628,713원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 신청채권자의 배당은 현재 회차에서 10,029,786,300원에 그치고, 3회·4회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 매각가격 하락이 곧 권리승계 부담으로 연결되는 사건은 아니지만, 채권 회수 구조는 빠르게 악화됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 미양면 개정리 ‘개리촌마을회관’ 남측 인근으로, 주변은 단독주택·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 토지. 창고용지 18,867㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 214,400원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(미양05, 혼합형)이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 조경. 본건 지상의 조경수·석축 등은 거래관행상 토지가격에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단할 수 없습니다. 냉동물류센터의 수익성·시설 잔존가치·토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 냉동설비 상태. 냉동창고는 설비 성능과 유지보수 상태가 영업가치에 직접 연결됩니다. 실제 작동상태와 교체비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 태양광설비 철골조와 ACB PANEL은 제외됩니다. 시설 운영에 어느 정도 필요한 설비인지와 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 관련 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 등록 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현장점유자·사용자·사업자 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 인허가·용도. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 공장설립승인지역 등 토지이용 제한을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·포함 설비와 제외 설비를 현황과 매각목록에서 정확히 구분해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 자산은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.03.17. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 이미 말소된 쿠팡 전세권까지 고려하면 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 대형 냉동물류센터입니다. 토지 18,867㎡, 냉동창고·사무실·식당·기계실, 냉동설비와 화물엘리베이터가 결합돼 있고, 일부 기계설비는 매각에서 빠집니다. 여기에 임대내역 미상과 신탁원부 확인까지 남아 있습니다. 두 번 유찰돼 38,618,370,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만 비교 실거래가 없으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 시설·점유·설비 범위·사업성 실사가 입찰 성패를 좌우합니다.
