부동산임의경매

2024타경10015 · 울산지방법원 · 근린시설
509.4㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

1,993,943,000원 19억 9,394만 감정가 5,813,245,580원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

08-25

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 9,939만

최저가의 10% · 199,394,300원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 58.13억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰 후 가격은 낮아졌지만 대형 근린시설·토지 특성상 환금성과 미배당 위험을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 1,993,943,000원 = 감정가 5,813,245,580원의 약 34.3% 수준
자금 입찰보증금 약 199,394,300원 · 매수인 인수액 0원
리스크 권리상 인수는 없으나 근저당·가압류 채권 미배당 및 숙박시설 환금성 검토 필요

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대상은 주거용이 아닌 숙박시설 이용 근린시설+토지로, 3회 유찰의 원인이 가격뿐인지 환금성까지 함께 봐야 합니다.

감정가

5,813,245,580원

평가금액

최저매각가

1,993,943,000원

3회 유찰 후

감정가 대비

34.3%

현재 회차

매수인 인수

0원

소멸권리

울산지방법원 2024타경10015. 경상남도 양산시 동면 석산리 1456-7 소재 근린시설과 토지 물건입니다. 감정가는 약 58.1억이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 약 19.9억까지 내려왔습니다. 현재 이용상태는 숙박시설(상호: 하루호텔)입니다.

핵심은 권리보다 사업성입니다. 말소기준권리는 2020년 설정된 서부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 가압류와 추가 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 채권 규모가 커 매각대금 대부분이 우선변제에 사용되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경10015
소재지	경상남도 양산시 동면 석산리 1456-7
용도 / 이용상태	근린시설 + 토지 · 숙박시설(하루호텔)
토지면적	509.4㎡
건물구조	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건
소유자	김유선
감정가 / 최저가	5,813,245,580원 / 1,993,943,000원
신청채권 / 청구액	서부산농업협동조합 / 4,131,415,915원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

2020년 6월 9일 설정된 서부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드 가압류, 현대카드 가압류, 부산신용보증재단 가압류 및 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다.

② 배당 구조 — 선순위 채권 집중

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	22,339,430원
서부산농업협동조합 근저당	4,980,000,000원	1,971,603,570원
부산은행 근저당	385,000,000원	0원
냉동냉장수산업협동조합	182,000,000원	0원
후순위 가압류	107,946,444원	0원

현재 매각가 기준 총 채권액 5,654,946,444원 중 대부분은 미배당 상태입니다. 다만 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 내부 배당 문제입니다.

배당 분배

회차별 최저가 변화

3회 유찰 후 감정가 대비 약 34.3%까지 하락

③ 유찰 시나리오

회차	매각가	감정가 대비
현재 회차 (3회 유찰)	1,993,943,000원	34.3%
4회 유찰 시	1,395,760,100원	24.0%
5회 유찰 시	977,032,069원	16.8%

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 조사 대상이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 사업성 관점 숙박시설은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 공실·운영수익·시설 상태·지역 수요 확인이 가격 판단보다 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양산시 동면 석산리, 아파트단지·근린생활시설·상가·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
이용상태. 하루호텔로 이용 중인 숙박시설로 운영 현황 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

운영성 확인. 숙박시설은 낙찰 후 운영승계·리모델링 비용·임대수익 검토가 필요합니다.
유치권 관련. 공사대금 150,000,000원의 유치권 신고가 있었으나 2025.10.10 유치권신고 취하서가 제출되었습니다.
권리 확인. 후순위 권리는 소멸하지만 배당표와 실제 점유관계는 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사업성을 사는 물건”

이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수금도 없습니다. 하지만 주거용 경매처럼 시세만 보고 접근할 대상은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실제 가치는 하루호텔 운영성·지역 숙박수요·시설 상태에서 결정됩니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 그러나 최종 판단 기준은 사업성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-26	유찰	58억 1,324만원
2	2026-04-02	유찰	40억 6,927만원
3	2026-05-12	유찰	-
4	2026-08-25	대기	19억 9,394만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성을 봐야 한다 — 양산 석산리 하루호텔

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 배당 구조 — 선순위 채권 집중

③ 유찰 시나리오

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사업성을 사는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (25장)

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