수원지방법원 2025타경55392. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 5층 517호입니다. 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 대항력 임차권과 확약의 효과를 정확히 분리해서 보는 것입니다. 이윤옥의 임대차계약일은 2021.02.08., 확정일자는 2021.02.09., 전입·점유개시는 2021.03.10.이고, 말소기준권리는 2022.01.05. 시흥세무서장 압류입니다. 따라서 원래 권리순서만 보면 이윤옥은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
현 회차 매각가 113,400,000원만 놓고 기계적으로 배당하면 집행비용 2,387,600원을 뺀 111,012,400원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 159,000,000원 중 47,987,600원이 남습니다. 보통이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가므로 실질취득비용이 161,387,600원이 되는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 그 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 2026.05.29. 확약서가 이윤옥 관련 인수를 실질 0원으로 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 5층 517호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 · 10층 건물 내 5층 · 도면상 다락 소재 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.10. 거래가액 159,000,000원에 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권, 그러나 확약이 있다
말소기준은 2022.01.05. 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤의 2023.06.19. 국세 압류, 2024.01.31. 서울특별시 압류, 2025.04.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 이윤옥의 전입·점유입니다. 전입일이 2021.03.10.이므로 기준권리보다 앞서며, 임차권등기는 2023.06.01.에 이루어졌습니다.
| 점유자 / 임차권자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤옥 | 159,000,000원 | 2021.03.10 | 2021.02.09 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원* |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 배당표 원 계산에서는 이윤옥의 미배당액이 47,987,600원으로 산출되지만, 2026.05.29. 확약서의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 이윤옥에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 162,000,000원, 현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 113,400,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이윤옥 확약은 주된 임차권 인수위험을 줄여주지만, 추가 점유자의 보증금과 대항력은 미상인 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 이윤옥 보증금 | 159,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 이윤옥 보증금 부족분은 47,987,600원입니다. 다만 이 금액은 확약 반영 전 권리구조상 계산값이며, 확약에 따라 이윤옥에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 계산 — 숫자는 늘지만 확약 대상은 0원*
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 47,987,600원 | 이윤옥 0원* · 추가 점유 미상 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,380,000원 | 81,448,840원 | 이윤옥 0원* · 추가 점유 미상 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,566,000원 | 104,834,188원 | 이윤옥 0원* · 추가 점유 미상 |
이 표의 핵심은 ‘최저가가 내려갈수록 이윤옥 인수액이 커진다’가 아닙니다. 그 계산은 확약을 적용하지 않은 원 권리구조를 보여주는 숫자입니다. 이번 사건에서는 확약으로 이윤옥의 잔존청구권이 매수인에게 승계되지 않으므로, 회차가 내려가도 이윤옥 관련 실질 인수는 0원*입니다. 대신 계속 남는 것은 확인되지 않은 추가 점유 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 도면상 다락이 소재합니다.
- 주위환경. 금곡동 행정복지센터 동측 인근으로, 공공주택사업으로 조성된 일반상업지역 내 오피스텔·근린생활시설이 있는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스·마을버스·직행버스 노선 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 517호이며, 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 15미터 도로, 북측으로 폭 약 6미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.29. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 이윤옥임을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. ‘기사항전’의 실제 점유관계, 전입일, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 실제 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장·용도·사용관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 113,400,000원의 가격 우위를 판단할 근거가 없습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유는 미해소”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 159,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 113,400,000원에 낙찰받아도 47,987,600원을 더 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.05.29. 제출된 확약서 때문에 이윤옥에 대한 그 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 점유자 ‘기사항전’은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 위험은 이윤옥 확약의 적용 밖입니다. 또한 비교 실거래 자료가 없어 최저가 113,400,000원이 시세보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 큰 위험 하나는 제거됐지만, 미상 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설·오피스텔 이용 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
