수원지방법원 2025타경924. 평택시 지산동 831-9의 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 내용은 공부상 사무소이나 현황은 원룸3세대인 것으로 탐문됐다고 적고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 하민옥이며, 2019.10.14. 송탄농업협동조합 근저당권 130,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 제이비우리캐피탈, 중소기업은행, 케이비국민카드의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 흐름만 보면 매수인에게 이전되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이고, 내부 이용현황도 재확인을 요구하고 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 원룸3세대의 점유자와 보증금·전입·확정일자 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 831-9 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 원룸3세대 |
| 전용면적 | 76.51㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 7층 701호 · 사용승인일 2010.12.21 |
| 소유자 | 하민옥 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 101,286,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.10.14. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그 이후의 가압류 3건, 국민건강보험공단 압류와 2025타경924 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2014년 한상훈의 주택임차권 40,000,000원은 2016.06.30. 강제경매로 인한 매각 때 이미 등기말소된 과거 권리로, 현재 매수인이 인수하는 권리는 아닙니다.
② 시세 비교 — 49% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 98,000,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 할인율만 보면 크게 내려왔지만, 확인된 실거래 자료는 2022.03의 85,000,000원 1건뿐입니다. 더구나 이 거래는 전용 42.88㎡로 본건 전용 76.51㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 42.88㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 42.88㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
제공된 가격지표상 현재 최저가 ÷ 최근 거래가격은 115.3%입니다. 즉 확인 가능한 거래가격만 놓고 보면 최저가가 오히려 더 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 비교 거래의 면적이 본건과 다르고 거래시점도 2022.03이므로, 입찰가 판단에는 본건과 유사한 면적·용도의 최신 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 130,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 13,955,469원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 100,567,110원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,980,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 송탄농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 160,667,002원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 160,667,002원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 189,537,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 209,747,362원 | 0원 |
⑤ 입지·이용현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근으로, 업무시설·생활편의시설·공동주택·오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 동측 도로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 원룸3세대인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2010.12.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 150.0㎡, 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 공부상 사무소와 현황 원룸3세대의 차이가 있으므로 실제 세대별 점유자와 사용상태를 확인하세요.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 점유자의 전입 여부·보증금·확정일자 등은 반드시 원본 자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 보강. 현재 확인된 거래는 2022.03 한 건이고 전용 42.88㎡로 본건 76.51㎡와 면적이 다릅니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 추가 확인하세요.
- 할인율 착시 경계. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 확인된 최근 거래 대비 최저가는 115.3%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 이용현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 비교가격과 점유
이 물건은 등기상 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 종합 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 98,000,000원은 확인된 최근 거래 85,000,000원의 115.3%이고, 그 거래마저 본건과 면적이 다릅니다. 동시에 공부상 사무소와 현황 원룸3세대가 불일치하고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 필요한 근린시설입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 점유자와 유사 면적 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
