수원지방법원 2025타경55482. 경기도 오산시 수청동 이안두드림오산대역 5층 512호입니다. 등기상 소유자는 김정숙이고, 2020.12.04 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 원인은 2017.12.29 매매, 거래가액은 136,125,000원입니다. 같은 날 용인축산업협동조합이 채권최고액 92,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.17 용인축산업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-3 이안두드림오산대역 5층 512호 |
| 표기 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 건물 내 제5층 제512호 · 사용승인일 2020.11.16 |
| 소유자 | 김정숙 · 거래가액 136,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 68,363,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2020.11.27 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 있었지만 2020.12.04 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이어 김정숙 앞으로 소유권이전이 이뤄지고, 같은 날 용인축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.04.17 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 127,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,230,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 이 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 62,230,000원 | 31,690,140원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 43,561,000원 | 50,023,098원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 30,492,699원 | 62,856,170원 |
가격이 내려갈수록 용인축산업협동조합 근저당의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려가면서 커지는 미배당은 매수인의 추가 취득비용이 아니라 채권자 측 미회수액으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 을구 1번 근저당권 · 용인축산업협동조합 | 92,400,000원 | 60,709,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 92,400,000원 중 60,709,860원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 31,690,140원입니다. 신청채권자 청구액은 68,363,639원이며 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 오산대역 서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 오산대역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제512호는 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 토지도 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 16m 포장도로와 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,065.3㎡, 공시지가 2,422,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래와의 직접 비교가 어려우므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 사건 표기 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 입찰 전 건축물대장·현황을 원본 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 31,690,140원은 배당 시나리오상 매수인 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 62,230,000원, 3회 유찰 시 43,561,000원, 4회 유찰 시 30,492,699원 시나리오를 구분해 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.04 용인축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 경매개시결정을 포함한 관련 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 127,000,000원의 49%인 62,230,000원까지 내려왔습니다.
다만 여기서 할인율만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 감정평가상 이용상태도 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 실제 시세·점유상태·용도 현황을 확인해 62,230,000원이 적정한지 검증하는 것입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 단정하지 않는 편이 타당합니다.
