수원지방법원 2025타경40316. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 461-5에 있는 토지·건물 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황에서는 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 기재합니다. 토지는 658.6㎡, 지목은 대이며 등기상 소유자는 조임순 14분의 6, 한상규 14분의 4, 한상원 14분의 4의 공유 구조입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 매각 대상의 형태입니다. 매각물건명세서에는 지분매각이라고 명시돼 있고, 경매개시결정도 한상원 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 일반적인 단독주택 전체를 싸게 취득하는 구조로 보면 안 됩니다. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있다는 조건도 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 461-5 · 경기도 평택시 팽성읍 대추안길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 658.6㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공유자 | 조임순 14분의 6 · 한상규 14분의 4 · 한상원 14분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 138,865,890원 / 33,342,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이알앤씨 / 15,078,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 6,668,400원 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘공유관계’가 핵심
2010년 설정됐던 팽성농업협동조합 근저당권 52,000,000원은 2019.06.05 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 사해행위취소 관련 가처분도 2025.02.19 해제돼 2025.02.24 말소됐습니다. 현재 사건에서 계산된 말소기준은 2025.01.22 한상원 지분 강제경매개시결정이며, 이후 2025.02.14의 별도 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인된 상태는 아니므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없고, 반대로 현장 점유관계 확인 없이 완전히 없다고 단정하기도 어렵습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 33,342,000원으로 감정가 138,865,890원의 약 24%입니다. 4회 유찰만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건은 지분매각이고 비교 가능한 동일·인근 실거래 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 직접 근거가 부족합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,342,000원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,339,400원 | 17% | 7,638,667원 |
| 6회 유찰 시 | 16,337,579원 | 12% | 14,514,455원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,000,156원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 케이알앤씨 | 15,078,979원 | 15,078,979원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 한국채권관리대부 | 15,078,979원 | 15,078,979원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,183,886원 |
현재 최저가 33,342,000원 가정에서는 두 채권자의 청구액이 전액 배당되고 2,183,886원이 소유자에게 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ‘노와이주단지 체육공원’ 남동측 인근이며, 주위는 단독주택 단지 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2010.05.28의 목구조 경사지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 싸이딩 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이섀시 이중창호입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 658.6㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 개발진흥기타·지구단위계획구역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 ‘전’으로 이용 중이나 감정평가에서는 일시적·임시적 이용으로 판단했습니다.
- 제시외 물건. 제시외건물은 일괄매각에 포함되지만 이동이 용이한 창고·견사·적치물 보관소·야외 화장실 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 한상원 지분을 대상으로 기재돼 있고, 등기상 한상원 지분은 14분의 4입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 실제 매각 지분 범위를 다시 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자는 이 권리 행사를 입찰 변수로 봐야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 등 실제 점유관계를 확인하세요.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 현재 회차 기준 6,668,400원입니다.
- 제외 물건 확인. 이동이 용이한 창고·견사·적치물 보관소·야외 화장실 등은 평가 및 매각에서 제외되므로 현장에서 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 산정하기 어렵습니다. 지분의 실제 처분 가능성과 공유관계 해소 비용까지 포함해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분이다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 138,865,890원이 4회 유찰돼 최저가 33,342,000원, 감정가의 24%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 지분매각이고, 다른 공유자들이 그대로 남으며, 공유자의 우선매수권도 존재합니다. 임대관계 또한 미상이고 현재 가격을 최근 실거래와 비교할 근거도 없습니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 인수 0원 = 단독소유·즉시 환금 가능을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 가격보다 지분 취득 후 공유관계를 어떻게 처리할 것인지가 먼저 정리돼야 합니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 “싸 보이는가”가 아니라 “이 지분을 실제로 활용·정리할 수 있는가”입니다.
