울산지방법원 2024타경113389. 신정센텀메르빌 18층 건물 중 17층 1702호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔(주거용)로 이용 중인 물건입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 238,000,000원의 약 11.8%인 28,001,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다.
임차인 김홍순은 2020년 4월 29일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 3월 16일입니다. 말소기준인 2022년 8월 11일 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 27,096,982원만 배당되고, 162,903,018원이 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경113389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 돋질로81번길 13, 17층 1702호 (신정동, 신정센텀메르빌) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 18층 중 17층 · 67.3908㎡ |
| 소유자 | 부울산업개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 28,001,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김홍순 / 190,691,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 국의 압류입니다. 이후의 남구 압류, 광안신용협동조합·이은지·김광영·이근영·송현철의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 잔액의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김홍순 | 17층 1702호 67.3908㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.04.29 확정일자 2020.03.16 배당요구 2024.06.19 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 현재 최저가를 기준으로 보증금 190,000,000원 중 27,096,982원이 배당되고, 부족분 162,903,018원이 매수인에게 승계됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
현재 회차의 최저가는 28,001,000원이지만, 매수인이 부담하는 임차보증금 잔액 162,903,018원을 더하면 실질취득은 190,904,018원입니다. 이는 감정가 238,000,000원의 약 80.2%입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 28,001,000원 | 162,903,018원 | 190,904,018원 |
| 7회 유찰 시 | 19,600,700원 | 171,152,113원 | 190,752,813원 |
| 8회 유찰 시 | 13,720,490원 | 176,926,479원 | 190,646,969원 |
유찰이 더 진행돼 최저가가 19,600,700원 또는 13,720,490원으로 내려가더라도 임차보증금 미배당액은 각각 171,152,113원, 176,926,479원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 약 190,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 904,018원 |
| 1. 임차인 김홍순 보증금 | 190,000,000원 | 27,096,982원 |
| 2. 가압류 · 광안신용협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이은지 | 185,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김광영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이근영 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 송현철 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 김홍순 | 190,691,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 남는 매각대금이 없어 후순위 가압류권자와 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 미배당 162,903,018원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월평중학교 남서측 인근으로 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무시설과 신정시장 등이 형성된 상업지역입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정 당시 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 17층이며, 위생·급배수시설, 소화전, 승강기와 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 2,005,000원/㎡입니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰됐고 주거용 오피스텔 형태인 만큼, 실수요층·임대수요·주차타워 이용성과 관리비를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 기준 실질취득은 190,904,018원입니다. 입찰표에 쓰는 28,001,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서 원본에서 을구 5번 주택임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구를 다시 대조하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 계좌 흐름과 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 당해세와 실제 집행비용에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 서류와 교부청구를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도 시기와 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료와 공실을 확인한 뒤 실질취득 190,904,018원과 비교해야 합니다.
- 주차·관리비 확인. 주차타워의 차량 규격 제한, 유지 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “2,800만원 낙찰”이 아니라 “약 1억9,090만원 취득”
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 28,001,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인 김홍순의 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 162,903,018원을 매수인이 떠안아, 현재 회차의 실질취득이 190,904,018원이 된다는 점입니다.
한 차례 더 유찰돼도 실질취득은 190,752,813원, 두 차례 더 유찰돼도 190,646,969원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 여기에 동일 건물의 최근 실거래 비교 근거가 없고, 주거용 오피스텔이라는 용도와 6회 유찰, 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 사실관계까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 가격 메리트는 입증되지 않은 인수형 물건입니다. 권리와 임대차 실체를 원본으로 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
