울산지방법원 2024타경113389. 울산 남구 신정동 신정센텀메르빌 17층 1702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 부분은 감정가 2억 3,800만원이 9차례 유찰을 거쳐 960만 5,000원까지 낮아졌다는 사실입니다. 그러나 이 사건을 이해하려면 최저매각가보다 먼저 임차인의 대항력과 매수인이 인수할 보증금을 확인해야 합니다.

임차인 김홍순은 2020.04.29. 전입신고 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.03.16.입니다. 말소기준권리로 산정된 2022.08.11. 압류보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 이후 2024.06.19. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액은 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2022.08.11. 국 압류입니다. 2018년에 설정된 광안신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 과거 국제자산신탁주식회사 신탁등기 및 손정호 명의 전세권도 등기부상 말소됐습니다. 현재의 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다.

그러나 등기상 압류·가압류가 소멸한다는 것과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다릅니다. 김홍순의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수된다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기의 매각 후 말소 여부와 별개로 보증금 잔액의 승계 가능성을 분석해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김홍순은 실제 임차인으로 분류된 1명이며 보증기관 대위변제·승계 중복신고로 표시된 권리자가 아닙니다. 따라서 보증금은 190,000,000원으로 한 번만 계산합니다. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 신청채권액 190,691,700원을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질 취득액을 보라

감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가는 9,605,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 약 4.04%에 매수할 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 임차인의 보증금이 최저매각가보다 훨씬 크고 배당 후 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 최저매각가만으로 할인율이나 투자 수익성을 판단할 수 없습니다.

즉, 9,605,000원 + 180,967,890원 = 190,572,890원입니다. 추정 집행비용 572,890원이 포함된 배당 계산을 적용했기 때문에, 실질 취득 부담은 임차보증금 190,000,000원보다 그 비용만큼 높습니다. 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가

각 회차의 최저가와 인수액은 해당 회차별 배당 시나리오를 적용했습니다. 실질 취득액은 두 금액의 합계입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 세금 및 집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.

9회 유찰에서 11회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 크게 달라지지만, 실질 취득 부담은 계속 약 1억 9,000만원 수준입니다. 현재 실질 취득액은 감정가의 약 80.1%에 해당합니다. 다만 이는 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장에서 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 9,605,000원 가정)

예상배당 합계 9,605,000원. 집행비용 572,890원과 임차인 배당 9,032,110원으로 매각대금이 모두 소진되는 추정입니다. 압류·가압류 등 후순위 권리자의 배당액은 0원이며, 미배당 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 직접적인 인수 대상은 명세서상 임차인의 미배당 보증금입니다. 당해세·법정 우선채권·최우선변제 등은 확정 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 월평중학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 및 신정시장 등으로 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 동측 폭 약 8m, 북측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표시와 실제 이용상태를 구분하고, 건축물대장상 세부 용도와 주거 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 18층 건물의 17층이며, 위생·급배수시설, 소화전설비, 승강기 및 주차타워설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 2,005,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 9회 유찰이라는 실제 경매 이력과 주거용 오피스텔의 이용 특성을 고려할 때, 매수 수요와 적정 매도가격을 보수적으로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 9,605,000원과 임차인 인수액 180,967,890원을 합한 190,572,890원을 기본 검토 금액으로 사용하세요. 취득 관련 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 명세서 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 보증금 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 대조하세요. 대항력과 배당요구의 효력을 단순한 등기 말소 여부로 판단하지 마세요.
• 임차인·신청채권자 동일인 검증. 김홍순의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유자료, 강제경매 신청채권의 관계를 확인하세요. 동일인 표시에 관한 의문만으로 임차보증금 인수를 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 당해세 및 실제 배당순위 확인. 국 압류와 남구 압류 등 조세채권이 있으므로 조세의 법정기일, 우선순위, 실제 배당액을 확인해야 합니다. 임차인 배당액이 줄어들면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 유찰에 따른 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 실질 취득 부담이 약 190,000,000원 수준으로 유지되는 시나리오입니다. 최저가가 내려갔다는 이유만으로 입찰 매력이 개선되는 구조가 아닙니다.
• 실거래 시세 조사. 같은 건물의 동일 용도·면적·층 조건을 갖춘 최근 실거래, 최신 거래가격 및 거래 추세를 조사한 후 실질 취득액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비 확인. 현재 점유 관계를 현장과 원본 자료로 재확인하고, 보증금 반환 협의, 인도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 조사하세요.
• 법원 공고 대조. 2026.10.27. 매각기일과 최저가, 입찰보증금률, 매각조건, 특별매각조건, 최신 등기사항 및 매각물건명세서를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가 960만원 ≠ 960만원짜리 물건”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 238,000,000원짜리 물건이 9회 유찰돼 최저가 9,605,000원까지 내려왔지만, 매수인이 실질적으로 부담할 금액은 약 190,000,000원이라는 점입니다.

임차인 김홍순은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서상 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 예상 인수액은 180,967,890원입니다. 그 결과 현재 회차의 실질 취득 부담은 190,572,890원입니다.

추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수할 보증금이 늘어나는 만큼 총부담은 크게 감소하지 않습니다. 여기에 실제 임대차 관계 확인, 조세채권 배당순위, 주거용 오피스텔의 용도 확인, 9회 유찰에 따른 환금성 문제까지 함께 검토해야 합니다.

무엇보다 실질 취득액이 최근 실거래 시세보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 우량 경매물건으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 대항력 임차보증금 인수위험이 크고 가격 매력이 확인되지 않은 D등급 위험관리형 물건으로, 보수적인 접근이 필요합니다.