울산지방법원 2024타경114924. 울산 울주군 서생면 신암리 1161 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2·13은 근린생활시설 ‘배나무식당’, 기호 3·12는 근린생활시설 ‘웰빙쌈밥 식당’, 기호 4~11은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 4,130㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 주상용으로 파악됩니다.
가격만 보면 감정가 약 39.90억원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 약 13.68억원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 음식점과 여러 단독주택이 함께 있는 비정형 자산이라는 점에서 일반 아파트처럼 단순한 평당·동일평형 비교가 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114924 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1161 · 울산광역시 울주군 서생면 용연길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(배나무식당·웰빙쌈밥 식당) 및 단독주택 |
| 토지 | 4,130㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사소도 |
| 감정가 / 최저가 | 3,989,513,260원 / 1,368,403,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,433,145,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 6 부동산 옆 컨테이너 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.08.13 부산성의신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 김하나 근저당권 250,000,000원, 2024년 국 압류, 2024년 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
과거 신탁과 압류 등기는 여러 차례 있었지만 이미 말소된 상태입니다. 2016년 국제자산신탁주식회사, 2017년 주식회사생보부동산신탁으로의 신탁이 있었고 이후 각각 말소됐으며, 울주군 압류도 해제 또는 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,368,403,000원으로 감정가 3,989,513,260원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 외형상 할인 폭은 큽니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않아 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,368,403,000원 | 1,352,318,970원 | 1,897,681,030원 |
| 4회 유찰 시 | 957,882,099원 | 945,903,278원 | 2,304,096,722원 |
| 5회 유찰 시 | 670,517,469원 | 661,412,294원 | 2,588,587,706원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·4회·5회 유찰 가정 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 미회수액보다 복합용도 자산 자체의 가치와 점유·운영 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,368,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,084,030원 |
| 1. 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 1,352,318,970원 |
| 2. 근저당 · 김하나 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 3,250,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 1,352,318,970원입니다. 예상 미배당은 1,897,681,030원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 연산교 북동측 인근이며, 주변은 상업용 건물·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호 2·13은 배나무식당, 기호 3·12는 웰빙쌈밥 식당, 기호 4~11은 방1·거실겸주방·화장실 구조의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 4,130㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 354,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함되고, 보전산지·공익용산지·보전녹지지역에 접합니다. 건축법상 도로 일부도 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물들로 구성되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 식당과 단독주택이 실제 이용 중이므로 현장 점유자, 임대차계약 존재 여부와 명도 대상자를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록 6 부동산 옆 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 매각 대상물을 구분해서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되므로 목록별 토지·건물과 제시외 건물의 위치·사용 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 용도·규제 확인. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 증·개축이나 용도 활용 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 음식점 두 용도와 여러 단독주택이 함께 있고, 임대관계가 확인되지 않은 데다 비교 가능한 최근 실거래도 없습니다.
감정가 3,989,513,260원에서 3회 유찰돼 최저가 1,368,403,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 가격 변화지만, 그 자체가 시장 대비 저가라는 증거는 아닙니다. 권리상 인수는 없지만, 점유·임대차 확인과 비정형 복합부동산의 실제 가치 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
