부동산임의경매

2024타경114924 · 울산지방법원 · 건물
4130㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

1,368,403,000원 13억 6,840만 감정가 3,989,513,260원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

09-22 D-10

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 3,684만

최저가의 10% · 136,840,300원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 39.90억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인과 인수권리는 없지만 2회 유찰 후에도 용도 혼합 물건의 환금성 검토가 필요한 사건입니다.

가격 최저매각가 1,954,861,000원으로 감정가 3,989,513,260원의 약 49% 수준
권리 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
리스크 근린생활시설·단독주택·토지 일괄매각으로 개별 환금성 확인 필요

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리관계는 단순합니다. 다만 배나무식당·웰빙쌈밥 식당·단독주택·토지가 함께 묶인 일괄매각으로, 낙찰 후 활용성과 매각 가능성을 따져야 하는 물건입니다.

감정가

3,989,513,260원

감정 기준

최저가

1,954,861,000원

2회 유찰

실질취득

1,954,861,000원

인수 0원

핵심지표

권리 B

환금성 확인

울산지방법원 2024타경114924. 울산 울주군 서생면 신암리 1161 소재 물건으로, 기타 + 토지 유형입니다. 소유자는 주식회사소도이며, 토지와 건물 여러 목록이 함께 매각됩니다. 말소기준권리는 2020년 8월 13일 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경114924
소재지	울산광역시 울주군 서생면 신암리 1161
소유자	주식회사소도
용도	기타 + 토지
감정가 / 최저가	3,989,513,260원 / 1,954,861,000원
매각기일	2026.08.25
토지	4,130㎡ · 자연녹지지역 · 대 · 주상용

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 확인되지 않습니다. 2020년 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김하나 근저당과 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

② 이용 현황 — 혼합 용도의 판단 필요

구분	이용상태
목록 2,13	근린생활시설(배나무식당)
목록 3,12	근린생활시설(웰빙쌈밥 식당)
목록 4-11	단독주택

⚠️ 활용성 체크 토지 4,130㎡와 여러 건물이 일괄매각됩니다. 상업시설과 주거시설이 결합된 구조라 낙찰 후 직접 운영·임대·처분 계획을 구체화해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,954,861,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	21,948,610원
부산성의신용협동조합 근저당	1,932,912,390원
김하나 근저당	0원
소유자 교부	0원

매각대금 분배

회차별 매각가

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

⛔ 투자 관점 낮아진 최저가만으로 판단하기보다 토지와 시설의 실제 활용 가능성, 식당 운영 승계 여부, 환금성을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

✓ 부산성의신용협동조합 근저당 채권최고액은 3,000,000,000원이며 매각으로 소멸합니다.
✓ 제시외 건물 포함, 목록 6 부동산 옆 컨테이너 1동은 매각 제외 사항을 확인해야 합니다.
✓ 자연녹지지역·가축사육제한구역 등 토지 이용 제한을 검토해야 합니다.
✓ 배나무식당과 웰빙쌈밥 식당 이용 현황을 현장 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 활용성이 승부처”

이 사건은 대항력 임차인이나 인수권리 때문에 위험한 물건은 아닙니다. 다만 토지와 근린생활시설, 단독주택이 결합된 형태라 일반 주거 경매처럼 가격만으로 접근하기 어렵습니다. 낙찰 후 어떤 방식으로 사용할지가 핵심 판단 기준입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-26	유찰	39억 8,951만원
2	2026-04-02	유찰	27억 9,265만원
3	2026-08-25	유찰	19억 5,486만원
4	2026-09-22	D-10 진행	13억 6,840만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 용도 혼합 물건의 환금성을 봐야 한다 — 울산 신암리

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 이용 현황 — 혼합 용도의 판단 필요

③ 예상배당표 (매각가 1,954,861,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 활용성이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (13)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (68장)

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