울산지방법원 2024타경115866. 경상남도 양산시 중부동 대동황토방아파트 118동 6층 601호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 소유자는 최진아입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.09. 설정된 진주축산업협동조합 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 2024.09.23. 같은 채권자가 신청한 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로서 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
과거 등기에는 한미은행·동양산농업협동조합·하나은행 근저당과 2021년 하나은행의 임의경매가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 2021년 경매는 2022.08.09. 취하됐고, 같은 날 하나은행 근저당도 해지된 뒤 현재의 진주축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 따라서 이번 입찰에서 중심적으로 볼 권리는 2022.08.09. 근저당과 2024.09.23. 경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경115866 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 양주로 154, 118동 6층601호 (중부동,대동황토방아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.63㎡ · 18층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 최진아 · 2016.10.17. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 102,145,702원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
| 사용승인 | 1999.12.22 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준은 2022.08.09. 진주축산업협동조합 근저당이며, 2024.09.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당과 과거 경매개시결정은 이미 등기부에서 말소된 상태라 이번 매각에서 별도의 인수문제로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
대동황토방 동일면적 117.63㎡ 실거래는 8건이 확인되며 전체 평균은 352,375,000원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 2건 평균은 353,500,000원, 최신 거래는 2024.03. 330,000,000원입니다. 현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균의 62.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 117.63㎡ | 25 | 330,000,000원 |
| 2023.06 | 117.63㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2022.07 | 117.63㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2022.03 | 117.63㎡ | 17 | 408,000,000원 |
| 2021.10 | 117.63㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 9 | 327,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 20 | 322,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.63㎡ | 2건 | 353,500,000원 |
전체 실거래 범위는 322,000,000원~408,000,000원이고, 최신 거래도 330,000,000원입니다. 감정가 315,000,000원 자체도 최신 거래보다 낮으며, 1회 유찰된 현재 최저가는 220,500,000원까지 내려와 있습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 차이는 0.4%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,613,000원 |
현재 최저가 220,500,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 96,613,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,500,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 154,350,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 14,267,630원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중부초등학교 북측에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·공원·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 양산역이 있어 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건물이며 1999.12.22. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 인근에 양산대로·중부로·양주로 등이 있고 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 규모. 대동황토방은 1,256세대이며 동일면적 실거래 8건의 전체 평균은 352,375,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 재확인. 2022.08.09. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 352,375,000원보다 최근 12개월 평균 353,500,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 비교하세요.
- 유찰 특성 확인. 단지 평균 유찰 횟수 4.1회·낙찰률 14.29%라는 경매 통계를 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 회차별 배당. 3회 유찰 시 매각가 108,045,000원에서는 근저당 미배당 14,267,630원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 다만 경매 수요는 확인”
이번 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준인 2022.08.09. 진주축산업협동조합 근저당 이후의 현재 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 315,000,000원에서 1회 유찰되어 220,500,000원까지 낮아졌으며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 353,500,000원의 62.4%입니다.
다만 가격 할인만으로 끝내면 안 됩니다. 대동황토방 경매물건은 평균 4.1회 유찰, 낙찰률 14.29%라는 통계가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 없고 현재 가격도 최근 시세보다 낮지만, 단지 경매 수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
