부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경55681 · 수원지방법원 · 연립/다세대
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택) 1층 48.25㎡ 1층 16.52㎡ 2층 214.22㎡ 3층...

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

2,559,715,000원 25억 5,971만 감정가 3,656,736,700원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

2억 5,597만

최저가의 10% · 255,971,500원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 36.57억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권등기 다수와 배당 부족 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건

가격 최저매각가 2,559,715,000원으로 감정가 대비 하락
권리 2023.03.24 경기서부새마을금고 근저당이 말소기준권리
리스크 다수 임차권등기와 일부 보증금 미상으로 현장 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 다가구 건물 내 다수 임차권등기와 보증금 미배당 가능성입니다. 근저당 이후 권리는 소멸하나 임차인 보호 여부와 명도·보증금 관련 검토가 필요한 고난도 물건입니다.

감정가 / 최저가

3,656,736,700원

최저 2,559,715,000원

실질취득

2,559,715,000원

인수액 0원 기준

임차권등기

12건

을구 후순위

핵심지표

보증금 미상

배당 부족 가능성

수원지방법원 2025타경55681 사건입니다. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 4층 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건으로, 소유자는 신진범입니다. 말소기준권리는 2023.03.24 경기서부새마을금고 근저당권이며 이후 설정된 경매개시결정, 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55681
소재지	경기도 수원시 영통구 매탄동 868 주건축물제1동
용도	연립/다세대 + 토지 · 다가구주택
소유자	신진범
감정가 / 최저가	3,656,736,700원 / 2,559,715,000원
신청채권	조용현 · 200,147,900원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 경기서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원이며, 배당에서는 근저당권이 대부분의 매각대금을 흡수하는 구조입니다. 임차권등기는 모두 말소기준권리 후순위로 매각 후 소멸 예정이지만, 임차인 보증금 배당 가능성과 명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·임차권 분석

임차인	보증금	대항력	배지
조용현	200,000,000원	없음	소멸
이희정	170,000,000원	없음	소멸
이민규	250,000,000원	없음	소멸
이혁	200,000,000원	없음	소멸
이초로	220,000,000원	없음	소멸
소윤재	270,000,000원	없음	소멸
김로운	220,000,000원	없음	소멸
백민영	200,000,000원	없음	소멸
맹영민	190,000,000원	없음	소멸

⚠️ 임차 리스크 여러 임차권등기가 존재하고 일부 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력 없는 후순위 임차권이라도 실제 점유·배당 상황 확인이 필요합니다. 조용현은 등기상 권리자와 채권관계가 연결되어 있어 관계인 가능성도 검토 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,559,715,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	27,997,150원
경기서부새마을금고 근저당	2,531,717,850원
조용현 경매개시 관련	0원
경기서부새마을금고 경매개시 관련	0원
소유자 교부	0원

매각대금 분배

회차별 가격 시나리오

⛔ 결론 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 단순 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 배당 구조상 근저당 채권이 대부분을 차지하고, 다수 임차권등기와 보증금 미상 부분 때문에 실사 난도가 높습니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 세대별 실제 점유 여부와 보증금 자료 확인
다가구주택 특성상 전체 임대관계와 명도 가능성 검토
일괄매각 조건과 토지·건물 권리관계 확인
근저당 배당 이후 임차인 관련 추가 부담 여부 확인
입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 대조

맺으며 — “가격보다 권리 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 다가구 경매에서 중요한 것은 단순 낙찰가가 아닙니다. 후순위 임차권등기가 다수 존재하고 보증금 미상 부분이 있어 권리분석과 현장 확인이 필수입니다. 권리는 소멸 구조이나, 임차 관계 검토가 결과를 좌우하는 유형입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

다수 임차권등기, 보증금 미배당 구조 — 수원 매탄동 주건축물제1동

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차인·임차권 분석

③ 예상배당표 (매각가 2,559,715,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (39장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	36억 5,673만원
2	2026-08-25	대기	25억 5,971만원