수원지방법원 2025타경55681. 수원 영통구 매탄동 868의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 4층으로, 1층은 제1종 근린생활시설(소매점) 및 계단실, 2~4층은 각 4가구의 다가구주택으로 이용되고 있고 4층에는 다락부분이 포함됩니다. 토지면적은 502.7㎡입니다.
권리분석의 기준점은 2023.03.24 설정된 경기서부새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,860,000,000원이고, 2024.11.13 2,640,000,000원으로 변경등기가 이뤄졌습니다. 이후 다수의 주택임차권등기와 강제·임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌습니다. 확인된 임차관계의 주민등록일자는 모두 말소기준일 뒤이므로 현재 자료상 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 868 주건축물제1동 · 인계로284번길 20 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 1층 제1종 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 |
| 건물 이용상태 | 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 4가구(다락부분 포함) |
| 토지 | 502.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 신진범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,656,736,700원 / 1,791,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용현 / 200,147,900원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24 경기서부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
말소기준 근저당 이후 설정된 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.04.24 조용현의 강제경매개시결정, 2025.05.26 경기서부새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.01.02 수원시 압류도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 승계는 0원, 명도 대상은 많다
등기 명의가 ‘조경영’에서 ‘조영경’으로 정정된 임차권은 동일인으로 묶어 집계했습니다. 그 기준으로 확인되는 임차관계는 13명이고, 이 가운데 11명은 주택임차권등기가 있습니다. 주민등록일자는 모두 2023.03.24 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 맹연민 | 미상 | 2023.03.27 / 미상 | 대항력 없음* 우선변제 확인필요 승계 0원 |
| 조영경 (정정 전 조경영) | 200,000,000원 | 2023.04.03 / 2023.04.01 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 나세종 | 미상 | 2023.03.27 / 미상 | 대항력 없음* 우선변제 확인필요 승계 0원 |
| 조용현 · 402호 | 200,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.02.28 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 이희정 · 202호 | 170,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.30 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 이민규 · 404호 | 250,000,000원 | 2023.08.11 / 2023.07.31 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 이혁 · 303호 | 200,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.15 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 이초로 · 304호 | 220,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.27 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 오로영 · 201호 | 230,000,000원 | 2025.01.31 / 2023.04.03 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 소윤재 · 401호 | 270,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.31 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 김로운 · 301호 | 220,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.04.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 백민영 · 403호 | 200,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.27 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
| 맹영민 · 204호 | 190,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.04.03 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
* 맹연민·나세종은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 확인된 주민등록일 2023.03.27은 말소기준일 2023.03.24 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입 기준으로는 선순위 대항력을 인정하지 않았습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,791,800,000원으로 감정가 3,656,736,700원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,254,260,000원, 4회 유찰 시 877,982,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,791,800,000원 | 1,488,813,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,254,260,000원 | 2,020,978,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 877,982,000원 | 2,393,493,620원 | 0원 |
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 물건은 일반 아파트 한 세대가 아니라 토지 502.7㎡와 근린생활시설·12가구 다가구주택을 함께 취득하는 구조이므로, 감정가의 49%라는 사실만으로 최근 시장가보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 가격 가점은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,791,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,318,000원 |
| 1. 근저당 · 경기서부새마을금고 | 2,860,000,000원 | 1,771,482,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조용현 | 200,147,900원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 경기서부새마을금고 | 200,147,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 3,260,295,800원 중 1,771,482,000원이 채권자에게 배당되고, 1,488,813,800원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효동초등학교 동측 인근. 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 502.7㎡, 평지·부정형·소로각지. 공시지가 1,766,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 공동주택 한 세대가 아니라 근린생활시설과 12가구 다가구주택, 토지를 함께 취득하는 일괄매각 구조이므로 매수 후 운용과 재매각 시 물건 전체의 수익·관리 구조를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 재확인. 현재 확인된 전입은 모두 말소기준일 이후지만, 매각기일까지 전입세대열람과 현황조사 원본을 다시 대조해 선순위 점유자가 새로 확인되지 않는지 점검해야 합니다.
- 13명 명도 계획. 인수 0원과 별개로 다수 점유자에 대한 인도 일정·협의 비용·기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 조용현 관계 확인. 402호 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 조용현의 임대차계약과 집행채권 관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 2,860,000,000원에서 2,640,000,000원으로 변경된 이력을 반영해 실제 배당순위·잔존채권을 재검산해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 1,791,800,000원은 감정가의 49%지만, 이 숫자를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 토지·근린시설·다가구 전체의 수익성과 재매각성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 적용사항을 입찰 전 관련 원본과 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”이 이 물건의 전부는 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.03.24 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 주민등록일은 그 이후이므로 현재 자료상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 그러나 건물은 1층 근린생활시설과 2~4층 총 12가구의 다가구주택으로 이용되고, 임차관계 13명과 임차권등기 11건이 얽혀 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험보다 다수 점유자의 명도, 건물 전체의 운영성, 일괄매각 물건의 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
