부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경55699 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 41.18㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

161,160,000원 1억 6,116만 감정가 208,000,000원

감정가의 77% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 145,600,000원 최저가 대비 +10%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,456만원

최저가의 10% · 14,560,000원

실거래 대비

▼ 43.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.83억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력 인수 위험이 있었으나 확약으로 실질 인수액은 0원 처리되는 다세대 경매입니다.

권리 말소기준 이후 권리는 소멸하나 임차권은 선순위 인수 검토 대상
인수 임차보증금 187,500,000원은 확약 적용으로 실질 0원
가격 현재 최저가 145,600,000원이나 확약 조건과 원본 확인이 핵심

한 줄 평 선순위 임차권등기가 있어 일반적으로는 보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하여 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

감정가

208,000,000원

다세대

최저가

145,600,000원

1회 유찰

실질취득

145,600,000원

인수 0원 반영

핵심지표

임차권 확약

조건 확인 필요

수원지방법원 2025타경55699. 송죽동 제이디펠리시티 102동 202호 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 일반 채권보다 선순위 임차권입니다. 이상대 임차인은 2023년 임차권등기를 완료했고 보증금은 187,500,000원입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 이 임차권은 말소기준 이전 원인으로 인수 가능성이 있었던 구조입니다.

다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 임차인에 한해 실질 부담은 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55699
소재지	경기도 수원시 장안구 송죽동 450-13 제이디펠리시티 제102동 2층202호
용도 / 이용상태	다세대주택 · 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니
소유자	이진재
감정가 / 최저가	208,000,000원 / 145,600,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이상대	187,500,000원	有	有	확약 적용

⚠️ 인수 구조 일반 낙찰이라면 보증금 부족분 인수 문제가 발생합니다. 현재 배당 기준 부족분은 44,738,400원이며, 확약이 없었다면 매수인 부담 가능성이 있었습니다. 확약에 따라 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,838,400원
임차인 이상대 보증금	187,500,000원	142,761,600원
주택도시보증공사 가압류	3,091,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

가격 흐름

시세 데이터 없이 감정가·회차 기준으로 표시합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 송죽초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 2020년 사용승인 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 거래층과 환금성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서는 해당 임차인에만 적용되므로 원본 확인이 필요합니다.
국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
임차권등기 말소 여부와 배당요구 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
다세대 물건은 개별 호수 거래성과 임대수요 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약이 핵심인 임차권 물건”

이 물건은 단순히 최저가만 볼 수 있는 경매가 아닙니다. 선순위 임차권 보증금 187,500,000원이 존재해 원래는 인수 위험이 컸지만, 제출된 확약으로 해당 임차인 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 확약 조건과 세금 배당 변수까지 확인한 뒤 접근해야 하는 권리 집중형 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험이 있었지만, 확약으로 실질 0원 — 제이디펠리시티 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 핵심인 임차권 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	2억 800만원
2	2026-08-25	대기	1억 4,560만원