수원지방법원 2025타경41846. 평택시 동삭동 ‘평택이안’ 102동 12층 1204호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 184,100,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 233,833,333원이고 최신 거래는 2026.07의 230,000,000원이라 표면 가격만 보면 할인 폭은 분명합니다. 다만 이 물건은 가격보다 먼저 확인할 권리 문제가 있습니다.
최상운의 전입신고일은 2005.03.18이고, 기준일로 잡힌 평택시 압류는 2005.08.19입니다. 전입이 더 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 매수인이 추가 부담할 수 있어, 현재의 184,100,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41846 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 650 평택이안 102동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실 · 12층 건물의 12층 |
| 소유자 | 정은희 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에프피2407유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 197,896,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 기준권리 확인이 핵심
등기 흐름에서 기준일은 2005.08.19 평택시 압류로 잡혀 있습니다. 이후 현재 남아 있는 2022.03.14 페퍼저축은행 근저당 234,000,000원, 2022.05.04 에스비아이저축은행 근저당 34,800,000원, 2023.09.27 손창근 근저당 40,000,000원과 2025.05.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 중요한 미확인 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상운 | 2005.03.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최상운은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2005.03.18로 기준일 2005.08.19보다 앞서지만, 보증금과 확정일자를 알 수 없습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 확정적으로 판정할 수 없고, 특히 미배당 보증금이 존재하는지 여부가 낙찰자의 실제 부담액을 좌우합니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 최종 판단은 보증금 확인 뒤
평택이안은 263세대, 준공일 2005.01.24이며 비교 면적은 전용 84.87㎡입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 233,833,333원, 최신 거래는 2026.07 230,000,000원입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 233,833,333원 |
실거래 범위는 200,000,000원~260,000,000원입니다. 2026.07 최신 거래 230,000,000원도 현재 최저가 184,100,000원보다 높습니다. 따라서 낙찰가만 비교하면 가격 여유가 존재합니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 그 차액 전부를 안전마진으로 간주할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 확인 후의 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 234,000,000원 | 180,722,600원 |
| 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 34,800,000원 | 0원 |
| 근저당 · 손창근 | 40,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 합계 308,800,000원 중 예상 배당은 180,722,600원이고, 미배당은 128,077,400원입니다. 다만 최상운의 보증금과 확정일자가 미상이므로 이 표만으로 임차인의 배당·인수 관계까지 확정할 수 없습니다. 특히 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 128,077,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 182,534,181원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 220,614,763원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실 등의 구조입니다.
- 입지. 동삭초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 이안 263세대, 준공일 2005.01.24. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 아파트 건부지이며 남동측 및 남서측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최상운 보증금 확인. 보증금 규모와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당 관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제와 미배당 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 말소기준권리 재확인. 2005.08.19 평택시 압류와 2006.03.28 그 압류 말소의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 표면가와 실질취득가 분리. 184,100,000원은 낙찰 최저가격일 뿐, 임차보증금 인수가 있다면 최종 취득원가는 더 높아집니다.
- 최근 시세 우선. 동일면적 최근 12개월 평균 233,833,333원과 최신 거래 230,000,000원을 기준으로 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “78.7% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 사건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 263,000,000원에서 한 차례 유찰돼 184,100,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 233,833,333원의 78.7%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 표면 가격은 낮습니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표에서 끝나지 않습니다. 최상운의 2005.03.18 전입이 기준일 2005.08.19보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상, 실질취득가 역시 미상입니다. 여기에 기준일로 잡힌 압류의 후속 말소 등기까지 확인해야 합니다.
표면 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 최상운의 임대차관계와 정확한 말소기준권리를 먼저 확정해, 그 뒤 실질취득가를 최근 시세와 다시 비교하는 데 있습니다.
