서울동부지방법원 2024타경63646. 강동구 성내동 영진쉐르빌 비동 1층 102호, 전용 16.92㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 주장호는 확정일자 2022.12.14, 전입·점유 2022.12.27로, 말소기준인 2023.07.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금도 175,000,000원으로 현재 최저매각가 129,600,000원보다 큽니다.
통상 이 구조만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당 추정에서도 집행비용을 제외한 임차인 배당액이 126,985,600원, 부족분이 48,014,400원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주장호 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로17길 61, 비동 1층 102호 (성내동, 영진쉐르빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 16.92㎡ · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 1층 102호 · 사용승인 2019.01.11 |
| 소유자 | 강진욱 · 2021.04.08 매매 · 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 129,600,000원 (7회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,096,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.07.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이전에 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 60,000,000원은 2021.03.30 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강동구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주장호의 임차권은 등기일 자체가 2024.03.15이더라도 실제 전입·점유가 2022.12.27로 더 빨라 원래는 대항력 있는 임차인이라는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주장호 1층 102호 16.92㎡ 전부 | 2022.12.27 확정일자 2022.12.14 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 0원 |
주장호는 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자도 갖췄으며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 129,600,000원에서 배당 계산상 보증금 전액을 받지는 못합니다. 하지만 2026.06.26 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 한해 부족분을 매수인이 떠안는 효과는 실질적으로 0원입니다.
③ 시세 비교 — 4억원 숫자를 그대로 할인율로 쓰면 안 된다
영진쉐르빌비동은 총 9세대, 사용승인일은 2019.01.11입니다. 확인되는 거래는 2022.06 전용 48.24㎡, 2층, 400,000,000원 1건입니다. 그런데 본건 전용면적은 16.92㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 48.24㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 본건 | 16.92㎡ | 1 | 최저가 129,600,000원 |
수치상 최저가는 400,000,000원의 32.4%지만, 이것을 곧바로 “시세의 32.4%라 싸다”라고 해석하면 안 됩니다. 비교 거래의 전용면적이 본건의 약 세 배에 가깝고, 거래 건수도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 실거래 대비 큰 할인이라는 가격 가점을 주기 어려운 사례입니다. 특히 이미 7회 유찰된 이력과 단지 경매 매각률 0.0%가 함께 나타나므로, 가격표 자체보다 실제 수요와 환금성을 더 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,614,400원 |
| 1. 임차인 주장호 보증금 | 175,000,000원 | 126,985,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,096,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 48,014,400원입니다. 다만 2026.06.26 제출된 확약으로 주장호가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분은 본 분석에서 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커지지만, 확약 반영 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 48,014,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 64% | 103,680,000원 | 73,571,520원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 51.2% | 82,944,000원 | 93,948,992원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 그러나 이 사건은 주장호에 대한 확약이 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 129,600,000원이며, 8회 유찰 시에는 103,680,000원, 9회 유찰 시에는 82,944,000원이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 16.92㎡ 소형 주거물건입니다.
- 입지. 성내중학교 북동측 인근으로 다세대·연립주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2019.01.11이며 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 5,156,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 전용 16.92㎡의 소형 면적입니다. 경매 평균 유찰횟수가 7.0회, 매각률이 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 주장호임을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 계산상 미배당 48,014,400원이 나오더라도 확약 반영 시 주장호에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 착시 금지. 400,000,000원 거래는 전용 48.24㎡이고 본건은 16.92㎡입니다. 단순 비율 32.4%만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 소형 다세대의 수요, 1층, 내부 상태, 실제 점유·명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 내부구조는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의했고 실제 내부와 다소 다를 수 있습니다.
- 체납·공과금 확인. 매각대금 배당표에는 실제 체납세금이나 공용부분 관리비 등 추가 비용이 모두 확정 반영된 것은 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 최신본을 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건의 핵심은 두 단계로 나뉩니다. 첫째, 임차인 주장호는 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금 175,000,000원도 현재 최저가를 웃돕습니다. 원칙적인 계산만 보면 현재 회차에서 48,014,400원의 미배당 보증금이 남습니다. 둘째, 그러나 2026.06.26 확약에서 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 162,000,000원에서 최저가 129,600,000원까지 내려왔지만, 확인 실거래 400,000,000원은 전용 48.24㎡로 본건 16.92㎡와 면적이 달라 직접 비교하기 어렵습니다. 게다가 이미 7회 유찰됐고 9세대 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 단순 할인율만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리, 가격은 별도 검증. 이 사건은 그 구분이 가장 중요한 물건입니다.
