수원지방법원 2025타경55719. 용인시 처인구 원삼면 사암리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 2017.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택이고, 감정평가 당시에도 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 권순태이며, 말소기준권리는 2017.11.24 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 746,559,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 단독주택·토지의 현재 실거래 비교자료가 없어 단순히 “감정가보다 절반 이상 낮아졌다”는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 구조와 가격 검증을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 410-11, 410, 410-7, 410-8 · 경기도 용인시 처인구 원삼면 모래실로40번길 5-15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 권순태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,523,592,000원 / 746,559,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 285,283,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.11.24 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2018.05.10 우리은행의 두 번째 근저당권 420,000,000원, 우리카드 가압류 23,140,480원, 우리은행 가압류 16,991,006원, 두 건의 임의경매개시결정과 2026년 용인시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 746,559,000원입니다. 감정가 1,523,592,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로, 이 비율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 746,559,000원 | 83,438,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 522,591,299원 | 305,166,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 365,813,909원 | 460,238,972원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 522,591,299원, 365,813,909원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 동시에 채권자 미배당액은 305,166,100원, 460,238,972원으로 커집니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 746,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 약 매각가의 1.3% 추정 | - | 9,865,590원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 376,693,410원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,140,480원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 16,991,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 820,131,486원 중 채권자 예상배당은 736,693,410원, 미배당은 83,438,076원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료의 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2017.10.27이며 감정 당시 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 용인시 처인구 원삼면 사암리 ‘SK아카데미’ 북측 인근 전원주택지대로, 단독주택·중소규모 공장 및 창고·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지정보는 지목 대, 계획관리지역, 토지면적 169.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가), 공시지가 399,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 746,559,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 할인 여부는 별개입니다. 인근 단독주택·토지의 최근 거래사례를 따로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 사암리 410-11, 410, 410-7, 410-8과 단독주택이 함께 매각되는 구조이므로 각 필지의 위치·접면·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·비행안전제2구역·토지거래계약에관한허가구역 등 확인된 규제의 실제 이용상 제약을 점검해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 현재 시나리오에서는 신청채권자 청구금액 285,283,319원과 별도로 신청채권자 지급액이 0원으로 표시되어 있습니다. 채권양도 관계와 실제 배당순위는 매각물건명세서·채권계산서 등 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 전원주택지대이고 인근에 공장·창고·농경지·임야가 혼재하므로 주거환경과 실제 접근성, 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.24 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 감정가 1,523,592,000원에서 2회 유찰되어 746,559,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 단독주택과 여러 필지 토지를 일괄 취득하는 물건이고 전원주택지대에 위치하므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 가격·환금성 검증을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
