울산지방법원 2024타경117053. 울산광역시 중구 반구동 644-42, 도로명주소 반구정3안길 24-1에 있는 창고와 토지입니다. 토지면적은 132.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다. 현재 소유관계는 정철호가 4분의 3, 주식회사오투에이가 4분의 1을 보유한 공유 형태입니다.
이 사건은 근저당권 실행이나 일반 채권 회수를 위한 전형적인 담보경매가 아니라, 주식회사오투에이가 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기부상 근저당과 압류는 각각 0건이고 임차인도 조사되지 않아, 산정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 창고와 토지의 실제 상태, 제시외 건물의 범위, 도로접면과 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117053 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구정3안길 24-1 |
| 물건종류 | 창고 + 토지 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 정철호 지분 4분의 3 · 주식회사오투에이 지분 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 191,115,320원 / 45,887,000원 (4회 유찰) |
| 신청인 / 청구금액 | 주식회사오투에이 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유관계가 핵심
임차인 0명, 근저당 0건, 압류 0건. 현재 등기부에는 낙찰자가 별도로 인수할 담보권이나 임차보증금이 산정돼 있지 않습니다. 2021년 엠메이드대부유한회사의 정찬수 지분 가처분은 목적 달성으로 말소됐고, 2022년 정찬수 지분에 대한 강제경매개시결정도 2023년 매각과 함께 말소됐습니다.
2023.09.22 강제경매 매각을 원인으로 정찬수의 4분의 1 지분이 주식회사오투에이로 이전됐고, 주식회사오투에이는 2024.10.17 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받았습니다. 따라서 이번 사건의 분석 중심은 선순위 담보권 인수가 아니라, 공유 상태의 부동산을 일괄 매각해 공유관계를 해소하는 절차에 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 45,887,000원으로 감정가 191,115,320원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,887,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,120,899원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,484,629원 | 11.76% | 0원 |
이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래로 가격을 곧바로 비교하기 어려운 창고 + 토지입니다. 토지는 제2종일반주거지역이고 공시지가는 894,800원/㎡로 기재돼 있지만, 건물 상태와 제시외 건물, 도로접면, 실제 이용 가능성에 따라 전체 가치가 달라질 수 있습니다. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,225,966원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사오투에이 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,661,034원 |
신청인 채권액은 별도로 산정되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다. 이를 채권이나 조세가 존재하지 않는다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 토지·환금성 메모
- 토지 기본사항. 면적 132.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 평지·정방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로접면. 세로한면(불)로 기재돼 있어 차량 진입과 실제 도로 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 894,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지이용 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 창고와 토지는 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고 4회 유찰된 상태이므로, 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·창고·제시외 건물이 어떤 범위로 함께 매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 대조하세요.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물의 위치와 현황, 사용 가능성, 철거 또는 유지 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 도로와 진입 조건. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 차량 출입과 창고 활용에 지장이 없는지 확인하세요.
- 공유물분할 절차 확인. 신청인이 4분의 1 공유자인 주식회사오투에이인 점과 전체 매각 범위를 원본 기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 믿지 말고 인근 토지·창고의 개별 거래와 임대·활용 가능성을 별도로 조사하세요.
- 체납·공과금 확인. 당해세와 각종 체납액은 배당표에 반영되지 않았을 수 있으므로 관계기관과 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 활용가치 검증이 먼저”
권리만 보면 단순합니다. 근저당 0건, 압류 0건, 임차인 0명이며 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 권리보다 가격과 물건성에 있습니다. 감정가 191,115,320원에서 4회 유찰돼 최저가가 45,887,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
공유물분할을 위한 경매라는 절차적 성격, 창고와 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 세로한면(불) 도로접면을 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 4회 유찰의 원인과 실제 활용가치를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다. 등기보다 현장과 원본 서류가 입찰 여부를 좌우합니다.
