울산지방법원 2024타경117053. 울산광역시 중구 반구정3안길 24-1 소재 창고 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 공유자는 정철호 4분의 3, 주식회사오투에이 4분의 1이고, 2024년 10월 17일 주식회사오투에이가 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행됐습니다. 등기부에는 현재 근저당권이 없고 압류도 없으며, 임차인도 조사되지 않아 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 191,115,320원에서 여섯 번 유찰돼 현재 최저매각가는 22,485,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 큰 낙폭 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있어, 토지와 건물의 실제 이용상태·경계·접근성·제시외 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117053 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구정3안길 24-1 |
| 물건종류 | 창고 + 토지 |
| 소유관계 | 정철호 4분의 3 · 주식회사오투에이 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 191,115,320원 / 22,485,000원 (6회 유찰) |
| 현재 회차 | 감정가의 11.77% |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 대 · 132.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 894,800원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 2021년 엠메이드대부유한회사의 정찬수 지분 가처분과 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 그 강제경매 매각으로 2023년 10월 6일 정찬수의 4분의 1 지분이 주식회사오투에이에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2024년 10월 17일 접수된 공유물분할 경매입니다.
② 가격 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 22,485,000원은 감정가 191,115,320원의 11.77%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 15,739,499원(감정가 8.24%), 8회 유찰 시 11,017,649원(감정가 5.76%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.77% | 22,485,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 15,739,499원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 11,017,649원 | 0원 |
이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 동일·유사 물건의 최근 거래자료가 없기 때문에 현재 실질취득가 22,485,000원이 시장보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체도 환금성·현장조건을 더 엄격히 확인해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 804,730원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사오투에이 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,680,270원 |
현재 가정에서는 집행비용 804,730원을 제외한 21,680,270원이 소유자 교부로 계산됩니다. 채권액은 산정되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·현장 조건
- 토지. 지목은 대, 면적 132.0㎡이며 평지·정방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있어 실제 차량 접근과 도로 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 894,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 건물 범위와 토지 경계의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 11.77%라는 숫자만 보고 저가로 단정하지 않기. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 실제 구조·면적·이용상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각범위, 경계와 현황을 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 도로접면 확인. 토지 자료의 ‘세로한면(불)’ 조건을 실제 진입로·차량접근과 함께 확인하세요.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 현재 공유자는 정철호 4분의 3, 주식회사오투에이 4분의 1입니다. 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 6회 유찰된 만큼 가격 외에 이용성·환금성·현장조건이 응찰을 막은 요인이 있는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 결정된다
등기와 배당만 보면 이 물건은 단순합니다. 근저당 0건, 압류 0건, 임차인 없음, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매가격은 감정가 191,115,320원에서 여섯 차례 내려와 22,485,000원까지 낮아졌습니다. 이 낙폭이 곧 저평가를 의미하지는 않습니다. 창고 + 토지라는 용도, 제시외 건물 포함, 일괄매각, 토지의 도로접면 조건과 실제 현황을 함께 확인해야 현재 11.77% 가격이 비로소 의미를 가집니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격 판단은 현장 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
