매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리는 소멸되나 숙박시설·유치권·임대관계 확인이 필요한 특수물건
인수권리는 0원으로 정리되지만 제시외 건물 포함 일괄매각과 유치권 행사중 게시문, 임대관계 미상 요소가 있어 확인 필요. 1회 유찰 후 가격 메리트는 존재.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸되어 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 숙박시설 + 토지 일괄매각으로, 매각물건명세서상 유치권 행사중 게시문과 임대관계 미상 요소 확인이 핵심입니다.
감정가
4,420,718,800원
최저가 70%
최저매각가
3,094,503,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
확인 필요
유치권·운영 리스크
수원지방법원 2025타경55844. 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24 소재 물건으로, 감정 이용상태상 숙박시설로 이용 중인 기타 + 토지 물건입니다. 2019년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리순위 자체는 복잡해 보이지만 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55844
소재지
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 숙박시설로 이용중
소유자
김득균
감정가 / 최저가
4,420,718,800원 / 3,094,503,000원
신청채권자 / 청구액
에프에이치2503유동화전문유한회사(양도인 주식회사하나은행) / 2,903,127,979원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
을구 16번 하나은행 근저당권(2019.01.24)이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 수원시 압류와 임의경매개시결정, 2025년·2026년 압류는 매각으로 소멸됩니다. 다만 임차·점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⚠️ 유치권 및 운영 확인 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함 내용이 있으며, 영업중단 상태와 함께 “유치권 행사중” 게시문 부착 내용이 확인됩니다. 유치권 성립 여부는 현장 및 관련 자료 확인이 필요합니다.
② 점유·임차 분석
점유자
전입
대항력
보증금
판단
김태환
2025.04.24
없음
미상
말소기준권리 이후 전입 → 대항력 없음
점유자 김태환은 현황조사 및 매각물건명세서에 확인되며, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 미상으로 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,094,503,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
33,345,030원
을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행
2,880,000,000원
2,880,000,000원
을구 23번 근저당권 · 주식회사하나은행
240,000,000원
181,157,970원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 숙박시설 특성상 일반 주거용과 다르게 운영성·점유·유치권 검토가 필요합니다. 가격 하락만 보고 접근하기보다 현장 확인이 우선입니다.
④ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 게시문만으로 성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 현장 및 자료 확인 필요.
임대관계 확인. 숙박시설 이용 상태로 실제 운영 관계 확인 필요.
제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㄱ~ㄹ 제시외 건물 포함 여부 확인.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인 필요.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격이 변수다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석만 보면 명확합니다. 하지만 숙박시설이라는 용도와 유치권 행사중 게시문, 임대관계 미상이라는 요소가 실제 투자 판단의 핵심입니다. 낙찰 후 인수금액은 없지만, 현장 확인 없는 입찰은 위험할 수 있습니다.
사건 개요
소재지
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
법원·사건
수원지방법원
·2025타경55844
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·수원지방법원 101호 법정
물건
일반건물
철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 숙박시설 / 1층 70.61㎡( 기계실 ) / 74.19㎡(숙박시설) / 2층 461.55㎡(숙박시설) / 3층 461.55㎡(숙박시설) / 4층 ...외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 숙박시설
1층 70.61㎡( 기계실 )
74.19㎡(숙박시설)
2층 461.55㎡(숙박시설)
3층 461.55㎡(숙박시설)
4층 461.55㎡(숙박시설)
옥탑 44.99㎡(계단,기계실)
#2
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
763㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
2025-05-22 14:30
해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 임차인이 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재함.
경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
목록 1. 건물의 대지임.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
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