90,160,000원
수원지방법원 2025타경55980. 용인시 기흥구 상하동 에코타운2차 203동 지1층 비01호로, 감정평가상 공동주택인 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2022.02.25. 설정된 이규동의 190,000,000원 전세권과, 같은 임차인의 190,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.02.25.이고 확정일자는 2022.02.08.로, 2024.10.30. 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 임차권 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰돼 90,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 최근 실거래 168,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 현재 회차에서 임차인 예상배당은 88,137,120원에 그치고, 미배당 보증금 101,862,880원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 증가하므로, 이 사건은 낙찰가가 낮아진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 299-4 에코타운2차203동 지1층 비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 - 단지형 다세대주택 |
| 전용면적 | 53.28㎡ |
| 소유자 | 정철기 · 2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이규동 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 전세권·임차권
현재 소유자 정철기의 소유권이전은 2022.02.25.이고, 같은 날 이규동의 전세권이 190,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2024.02.28.에는 같은 이규동 명의의 주택임차권이 등기됐으며, 그 기초 임대차계약일자는 2022.01.29., 주민등록·점유개시일자는 2022.02.25., 확정일자는 2022.02.08.입니다. 말소기준권리는 2024.10.30. 서울보증보험주식회사의 22,264,555원 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생시점이 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규동 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.02.25. | 우선변제 확정일자 2022.02.08. · 배당요구 | 잔액 인수 현재 예상 101,862,880원 |
전세권자와 임차권자는 모두 이규동으로 동일합니다. 따라서 전세금 190,000,000원과 임차보증금 190,000,000원을 별개의 두 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보되, 전세권과 임차권이라는 서로 다른 등기상 권리 형태가 함께 존재하고 둘 다 매수인 인수 문제와 연결된다는 점을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 90,160,000원이 아니라 190,000,000원 수준을 비교해야 한다
에코타운2차 203동의 동일 면적 53.28㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.03. 4층 168,000,000원, 이전 거래는 2022.02. 지1층 190,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균도 168,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 -11.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.28㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2022.02 | 53.28㎡ | -1 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.28㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
표면적인 최저가 90,160,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 190,000,000원 수준이어야 하며, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 168,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 추세도 -11.6%이므로 “최저가가 싸다”는 해석은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 1. 임차인 이규동 보증금 | 190,000,000원 | 88,137,120원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 이규동 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,264,555원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 이규동 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 190,000,000원 중 88,137,120원이 배당되고, 부족분 101,862,880원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 전세권·임차권이 같은 이규동에게 귀속돼 있으므로 동일 보증금을 별개의 190,000,000원 채무로 단순 합산하는 방식으로 실질취득액을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 101,862,880원 |
| 3회 유찰 시 | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 128,424,017원 |
| 4회 유찰 시 | 44,178,399원 | 42,983,188원 | 147,016,812원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 90,160,000원에서 63,111,999원, 다시 44,178,399원으로 내려가도 매수인 인수액은 101,862,880원에서 128,424,017원, 147,016,812원으로 증가합니다. 따라서 다음 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 남아 있는 한 실질취득 부담은 보증금 190,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 지1층 비01호입니다.
- 주위환경. 상하중학교 동측 인근으로 공동주택·소규모공장·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 499.0㎡, 공시지가는 863,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 에코타운2차 203동은 10세대이며 사용승인 관련 기준일은 2016-01-26입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 90,160,000원에 현재 예상 인수 101,862,880원이 붙는 구조입니다. 판단 기준은 임차보증금 190,000,000원 수준의 실질취득입니다.
- 전세권 존속 확인. 을구 4번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 을구 6번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당표 확정 전에는 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 이규동의 관계 확인. 임차인·전세권자·강제경매 채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 채권원인을 함께 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 2건 평균 179,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 168,000,000원을 우선하고, -11.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 지1층 특성 확인. 해당 호실은 지1층 비01호입니다. 현장 방문으로 채광·환기·습기·접근성과 내부상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 핵심이 아니다
이 사건은 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 90,160,000원까지 내려왔지만, 표면 할인율을 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 되는 대항력 인수형 물건입니다. 이규동의 보증금은 190,000,000원이고 현재 회차에서 101,862,880원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 보증금 190,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 168,000,000원이고 최근 추세는 -11.6%입니다. 여기에 말소되지 않는 전세권과 잔액 인수형 임차권이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 전세권·임차권의 실제 인수 범위와 보증금 회수 구조를 원본 서류로 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
