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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

A 매력지수72 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경56021 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 28.96㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
120,526,380원 1억 2,052만 감정가 162,000,000원
감정가의 74% 2026-08-25 낙찰
최저매각가 113,400,000원 최저가 대비 +6%
낙찰일
08-25 낙찰 완료
수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,134만원
최저가의 10% · 11,340,000원
실거래 대비
▼ 75.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 5.00억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 존재하지만 확약으로 실질 인수 0원 처리되는 오피스텔 경매
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법원경매 권리분석 · 근린시설

확약으로 인수위험은 해소됐지만, 임차권 구조 확인이 필요한 물건 — 광교서희스타힐스 505호

수원지방법원 2025타경56021 · 경기도 수원시 영통구 이의동 1330 광교서희스타힐스오피스텔 5층505호
감정가 162,000,000원 · 최저매각가 113,400,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
72점
매력지수 A등급 · 임차권 인수 구조가 있었으나 확약으로 실질 인수 0원 처리되는 확인형 물건
전서지 임차보증금 170,000,000원의 대항력 구조가 있으나 주택도시보증공사 확약으로 인수위험이 해소되고 후순위 권리는 소멸해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 170,000,000원이 존재하는 구조이나, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인의 대항력 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 임차권·확약 내용과 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
162,000,000원
1회 유찰
실질취득 부담
113,400,000원
확약 반영 인수 0원
임차보증금
170,000,000원
전서지 임차권
핵심지표
확약 해소형
권리 확인 필수

수원지방법원 2025타경56021 사건은 경기도 수원시 영통구 이의동 광교서희스타힐스오피스텔 5층 505호입니다. 감정 이용상태상 오피스텔로 이용 중이며, 일반상업지역 내 오피스텔·주상용빌딩·점포 등이 혼재한 지역입니다.

핵심은 을구 임차권입니다. 전서지의 임차보증금은 170,000,000원이고 전입·확정일자 기준으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인의 인수금액은 룰상 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경56021
소재지경기도 수원시 영통구 이의동 1330 광교서희스타힐스오피스텔 5층505호
용도 / 이용상태근린시설 / 오피스텔 이용
소유자서진명
감정가 / 최저가162,000,000원 / 113,400,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 조정

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
전서지170,000,000원有有확약 해소
윤택선미상없음해당 없음위험 낮음
⚠️ 임차권 확약 해석 전서지 관련 임차인은 대항력 있는 구조였으나, 확약 내용에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 매수인 인수금액은 실질 0원으로 처리합니다. 확약 적용 범위 밖의 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (최저가 113,400,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,387,600원
임차인 전서지 보증금 우선변제170,000,000원111,012,400원
주택도시보증공사 가압류10,000,000원0원
제주신용보증재단 가압류16,441,131원0원
소유자 교부-0원
배당 분배
회차별 실질취득 부담

④ 입찰 판단

✅ 긍정 요소 확약으로 주된 임차권 인수 위험이 제거되고, 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 권리 구조는 확인 가능한 형태입니다.
⛔ 주의 요소 임차보증금 170,000,000원이 감정가보다 크고, 확약 내용 확인 없이 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다. 오피스텔 특성상 환금성과 실제 점유 상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 주택도시보증공사 확약서 내용과 임차권등기 말소 조건 확인
  • 현황조사상 점유자와 실제 사용 상태 확인
  • 오피스텔 용도 및 관리비 체납 여부 확인
  • 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 대조

맺으며 — “인수금액보다 확약 조건이 핵심”

이 물건은 단순히 최저가 113,400,000원만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 임차보증금 170,000,000원의 대항력 구조가 있었지만 확약으로 실질 인수위험은 제거됩니다. 다만 확약의 효력 범위와 점유 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 권리분석형 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

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경기도 수원시 영통구 이의동 1330 광교서희스타힐스오피스텔 5층505호

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