수원지방법원 2025타경42227. 경기도 안성시 아양동 아양주공아파트 108동 607호입니다. 현재 소유자는 장주한 씨이고, 2023년 7월 6일 120,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024년 11월 21일 주식회사가온캐피탈대부가 채권최고액 101,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드·현대캐피탈·경기신용보증재단·롯데카드·하나캐피탈 등의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 별개의 문제입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 현재 최저매각가는 61,250,000원으로 2회 유찰 상태입니다. 같은 복합주거단지의 최근 12개월 실거래 평균은 105,666,666원, 최신 거래는 2026년 4월 125,000,000원입니다. 여기에 최근 12개월 평균과 그 이전 기간을 비교한 추세가 -16.8%이므로, 과거 전체 평균 116,333,333원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 아양동 300 아양주공아파트 108동 6층607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 장주한 (2023.07.06. 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사가온캐피탈대부금융 / 82,100,432원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.21. 을구 2번 근저당권 · 주식회사가온캐피탈대부 · 채권최고액 101,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 인수액은 0원입니다. 인수 대상으로 계산된 금액도 0원이며, 말소기준권리 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장점유와 실제 임대차관계는 입찰 전 현황조사 자료와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 우선해서 봐야 한다
아양주공1 단지는 936세대, 준공일은 1991.09.20이며, 비교 대상 면적은 46.99㎡입니다. 최근 12개월에는 6건의 거래가 있고, 최근 12개월 평균은 105,666,666원, 최신 거래는 2026.04 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.99㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 46.99㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 46.99㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 46.99㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 46.99㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 47.32㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 46.99㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 46.99㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 46.99㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 46.99㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.08 | 46.99㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 46.99㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.99㎡ | 6건 | 105,666,666원 |
| 전체 12건 평균 | 46.99㎡ | 12건 | 116,333,333원 |
전체 12건의 평균은 116,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 105,666,666원입니다. 최신 거래는 125,000,000원이고, 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균 대비 58.0%이며, 최근 12개월의 가격 흐름은 -16.8%입니다. 따라서 과거 거래 평균만 끌어와 낙찰가를 평가하기보다 최근 시세와 하락 추세를 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,502,500원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사가온캐피탈대부 | 101,400,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,542,826원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,138,180원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,100,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,597,401원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 34,466,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 신고액은 232,245,217원이고, 채권자 총 배당액은 59,747,500원입니다. 미배당은 172,497,717원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 아양동 소재 내혜홀초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·다세대 및 연립주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다. 건물은 철근콘크리트피씨조 피씨판 지붕 6층 건물 내 제6층 제607호입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종일반주거지역이 기재되어 있고, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다. 토지는 대체로 평지의 부정형이며 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 단지는 936세대이지만 준공일이 1991.09.20.으로 오래되었고, 최근 실거래가 90,000,000원부터 125,000,000원까지 형성되어 거래가격 편차가 확인됩니다. 최근 12개월 추세도 -16.8%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 116,333,333원보다 최근 12개월 평균 105,666,666원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 추세가 -16.8%이므로 과거 고가 거래만 근거로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 회차 확인. 현재 2회 유찰로 최저가가 61,250,000원입니다. 다음 회차 시나리오도 42,875,000원(3회 유찰), 30,012,499원(4회 유찰)으로 제시되어 있으므로 회차별 가격과 경쟁 강도를 함께 관리할 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계는 현황조사서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 당해세 및 미납 관리비 등 실제 취득 단계에서 달라질 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시세는 따로 움직인다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024.11.21. 가온캐피탈대부 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 삼성카드·현대캐피탈·경기신용보증재단·롯데카드·하나캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 현재 최저매각가 61,250,000원은 최근 12개월 평균 105,666,666원의 58.0%이고, 최근 12개월 추세는 -16.8%입니다. 즉 지금은 “신건이 싸냐”보다 “하락하는 시장에서 어느 가격까지가 합리적이냐”가 더 중요한 사건입니다. 권리는 비교적 안전, 가격 판단은 최근 시세 중심이라는 결론입니다.
