수원지방법원 2025타경42257. 평택 포승읍 평택메트로하임 1003호, 집합건물의 원룸형 아파트 물건입니다. 감정가는 49,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 24,010,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 절반 수준이어서 매력적으로 보입니다. 하지만 이 사건은 전세권이 가격을 다시 끌어올리는 구조입니다.
등기부상 을구 1번 전세권은 2023.10.31. 설정되었고 전세금이 47,000,000원입니다. 반면 이후 2024.06.21. 가압류를 시작으로 여러 가압류가 붙었고, 해당 가압류가 경매로 소멸하는 구조입니다. 전세권은 그보다 앞서 있어 매수인 인수 문제를 우선 점검해야 합니다. 현황상 김태훈은 2023.10.23. 전입한 것으로 정리되어 대항력 있음으로 판단되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 575-10 평택메트로하임 10층1003호 |
| 등기상 부동산 | 만호리 575-10, 575-11, 575-12 · 평택메트로하임 · 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 21-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 아파트(원룸형) 이용 |
| 소유자 | 송례섭 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태훈 / 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 전세권이 핵심이다
소유권보존과 소유권이전이 이어진 뒤, 2023.10.31. 을구 1번 전세권이 설정되었습니다. 전세권자는 김태훈, 전세금은 47,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 그 이후 2024.06.21. 메가 주식회사 가압류, 2024.08.09. 서울보증보험주식회사 가압류, 2024.10.14. 충북신용보증재단 가압류가 순차적으로 들어왔고, 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.07.17. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전세권 분석
| 권리자 | 점유/전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 2023.10.23. | 有 | 미상 | 인수 가능 | 보증금 미상 · 등기 전세금 47,000,000원 · 매각물건명세서 보완 필요 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 된다
평택메트로하임은 총 299세대, 준공일은 2015.06.10.입니다. 최근 거래는 24.31㎡ 안팎 거래가 중심이고, 일부 23.69㎡·30.59㎡ 거래가 섞여 있습니다. 따라서 개별 호수와 면적이 완전히 동일한 표본이 아니라는 점도 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.31㎡ | 8 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 23.69㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 24.31㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 24.31㎡ | 7 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 11 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 11 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 9 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 24.31㎡ | 9 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 30.59㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2025.11 | 24.31㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2025.11 | 24.31㎡ | 4 | 44,500,000원 |
| 평균 | 12건 | — | 44,458,333원 |
최근 12개월 평균은 44,458,333원, 최신 거래는 2026.07의 57,000,000원입니다. 최저매각가 24,010,000원만 보면 최근 12개월 평균의 54% 수준이지만, 이 사건은 대항력 있는 전세권의 미배당액을 함께 보아야 합니다. 현재 배당표상 전세금 47,000,000원 가운데 23,177,820원이 배당되므로 23,822,180원의 미배당이 남고, 최저가와 이를 합친 실질취득은 약 47,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 44,458,333원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.5% 추정) | - | 832,180원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김태훈 | 47,000,000원 | 23,177,820원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 메가 주식회사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,443,830원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 충북신용보증재단 | 39,965,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 357,409,640원, 배당액은 23,177,820원, 미배당 총액은 334,231,820원입니다. 이 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 별도로 반영되지 않았으며, 실제 인수액은 원본 서류와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 평택시 포승읍 만호리, 만호파출소 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재하고 아산국가산업단지 경기포승지구 인근입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 장방형 토지이며, 평지·가로장방·중로각지 조건입니다. 토지면적은 798.2㎡, 공시지가는 1,208,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 아파트(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 299세대의 평택메트로하임에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인되지만, 24.31㎡ 중심 거래와 23.69㎡·30.59㎡ 거래가 섞여 있어 면적별 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권의 전세금은 47,000,000원입니다. 매수인 인수 여부와 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 재확인하세요.
- 미배당액 확인. 현재 회차 배당액 23,177,820원, 미배당 23,822,180원입니다. 대항력에 따른 실제 승계액과 인수 주체를 반드시 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일성 점검. 김태훈이 전세권자이면서 임의경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 원본 자료로 확인하세요.
- 최저가 함정 경계. 24,010,000원은 최근 12개월 평균 44,458,333원의 54%이지만, 인수 가능액을 반영하면 판단 기준이 달라집니다.
- 실제 거주·명도. 현황상 임대관계는 미상으로 정리되어 있으므로 점유관계와 실제 사용자를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당표 및 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도, 인수가 붙으면 달라진다”
이 물건의 가장 큰 특징은 24,010,000원이라는 낮은 최저가가 실제 취득원가를 그대로 보여주지 않는다는 점입니다. 2023.10.31. 설정된 전세권 전세금이 47,000,000원이고, 현재 배당표에서는 23,177,820원만 배당됩니다. 따라서 23,822,180원의 미배당이 남으며, 대항력 있음으로 정리된 권리가 실제로 인수된다면 실질취득은 약 47,000,000원까지 올라갈 수 있습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 44,458,333원, 최신 거래는 57,000,000원입니다. 그래서 이 사건은 ‘24백만원에 사는 저가 경매’가 아니라, 전세권 인수 여부에 따라 실질가격이 완전히 달라지는 경매로 봐야 합니다. 권리관계가 깔끔하게 정리되는지 확인하기 전에는 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 최저가는 매력적이지만, 실질취득은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
