수원지방법원 2025타경56258. 경기도 화성시 오산동 동탄역파라곤근린생활시설 1층143호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실상태)입니다. 소유자는 박수정이고, 2021.07.01 소유권이전과 같은 날 남서울농업협동조합의 채권최고액 657,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.02 남서울농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 392,000,000원으로, 감정가의 49%입니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트와 달리 공실 여부·임대수익·실제 상권 상태가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다. 이 사건은 감정평가상 공실이고 임대관계가 미상이며, 비교할 실거래 가격자료가 확인되지 않아 유찰률만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 985 동탄역파라곤근린생활시설 1층143호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실상태) |
| 소유자 | 박수정 |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 392,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 545,441,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.07.01 설정된 남서울농업협동조합 근저당권 657,600,000원입니다. 이후 2025.06.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 별도 가압류·압류는 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 800,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 392,000,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 274,400,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 192,080,000원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이므로 시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다. 특히 감정평가상 공실 근린생활시설이므로 실제 임대 가능성·상권·공실기간과 함께 현재 가격을 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 657,600,000원 | 385,712,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 392,000,000원 가정 시 근저당권자는 385,712,000원을 배당받고 271,888,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여울초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택(아파트)단지·근린생활시설·오피스텔·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상2층 건물 내 제1층 제143호이며, 기본 위생급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·성장관리권역·택지개발지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 8,566,000원/㎡, 대, 주상용, 평지, 가로장방, 중로각지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고, 동일 상권 근린시설의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실상태이므로 낙찰 후 바로 임대수익이 발생한다고 전제하지 않아야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 남서울농업협동조합 채권최고액 657,600,000원 중 385,712,000원이 배당되고 271,888,000원이 미배당됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 공실과 검증 공백을 먼저 본다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 남서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 2회 유찰로 최저가가 392,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 임대관계·현장 공실 상태·상권 가격을 확인한 뒤 현재 최저가를 검증하는 것이 핵심입니다.