수원지방법원 2025타경42352. 평택시 포승읍 만호리의 ‘평택웨스턴베이마리나호텔’ 12층 1211호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 19층 건물의 12층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 69,580,000원으로 감정가 142,000,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
권리의 기준점은 2018.10.26. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 116,400,000원이고, 이후 2025.07.29. 에프더블유2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 69,580,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당에 소진되고, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 573-5 평택웨스턴베이마리나호텔 12층 1211호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 내 12층 1211호 |
| 소유자 | 김승희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 51,183,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.09.21. 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 같은 해 2018.10.26. 말소됐고, 같은 날 김승희 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%라도 시세 판단은 별개
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가가 69,580,000원까지 내려왔습니다. 감정가 142,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 69,580,000원 | 48,472,440원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,706,000원 | 68,970,708원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,094,200원 | 83,319,496원 |
여기서 중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이용상태가 생활숙박시설이므로 실제 사용 형태와 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 116,400,000원 | 67,927,560원 |
| 근저당 미배당 | - | 48,472,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 69,580,000원을 가정하면 집행비용 1,652,440원과 우리은행 근저당 67,927,560원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 미배당은 48,472,440원, 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포승119안전센터 북서측 인근으로 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 및 산업단지가 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 19층 건물로 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형이며 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,173,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설 이용을 명시하고 있으므로 실제 이용 형태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인폭은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 116,400,000원 중 67,927,560원만 배당되고 48,472,440원이 미배당으로 남습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원으로 낮아지지만 미배당액은 각각 68,970,708원, 83,319,496원으로 커집니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기상 기준이 비교적 명확합니다. 2018.10.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 생활숙박시설이라는 이용상태, 2회 유찰, 임대관계 미상이 함께 존재합니다. 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 실거래 시세가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율보다 실제 점유·이용상태와 시장에서의 거래 가능성을 얼마나 확인하느냐에 있습니다.
