수원지방법원 2025타경56274. 화성시 능동 동탄헤리움 18층 1841호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리는 2021.09.17. 국의 압류인데, 임차인 김이현은 그보다 앞선 2020.11.13. 전입과 2020.10.16. 확정일자를 갖고 있어 원래대로라면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 47,040,000원을 기준으로 집행비용을 차감하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 45,793,280원이고, 보증금 93,000,000원 중 47,206,720원이 남습니다. 일반적인 권리분석이라면 이 잔액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 하지만 2026.06.01. 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 김이현 임차인과 관련한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 18층 1841호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지하3층/지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 안규 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2017.08.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2021.09.17. 국의 압류입니다. 이후 서울특별시·화성시 압류와 2025.06.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 2024.02.15.이지만, 임차인의 실제 전입은 2020.11.13.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 기본 구조에서는 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 | 2020.10.16 | 93,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 2026.06.01. 확약으로 해당 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 제시돼 있어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 확약은 김이현 임차인 관련 권리에 한정되며, 다른 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
② 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 96,000,000원의 49%인 47,040,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 권리상으로는 확약이 유효하면 실질취득이 최저가와 같은 47,040,000원 수준이지만, 그 금액이 현재 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 김이현 보증금(우선변제) | 93,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차보증금 미배당액은 47,206,720원입니다. 이는 확약이 없을 때 매수인 인수 위험으로 계산되는 금액이며, 2026.06.01. 확약을 반영하면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층/지상20층 규모입니다.
- 도로. 동측 약 15m, 북측 약 30m, 남측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))·비행안전제6구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 김이현 임차권 전체에 미치는지 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 조건과 필요한 서류를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국·서울특별시·화성시 압류가 존재하므로 배당표만으로 세금채권의 실제 우선순위를 단정하지 말고 당해세 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 최저가는 감정가의 49%이지만 최신 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 오피스텔 수요 확인. 공부상 오피스텔인 만큼 동일 건물·유사 면적의 실제 매매가와 임대수요를 확인해 환금성을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금채권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다
이 사건을 숫자만 보면 감정가 96,000,000원이 두 번 유찰돼 47,040,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 본체는 할인율이 아닙니다. 김이현 임차인은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 선순위 임차인이고, 확약이 없으면 현재 회차에서 47,206,720원의 보증금이 미배당으로 남는 구조입니다. 반대로 2026.06.01. 확약이 유효하면 그 임차인에 대한 잔존 청구권과 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 얼마나 싸 보이느냐’보다 확약의 효력과 실제 말소 이행을 얼마나 확실히 검증하느냐가 핵심입니다. 시세자료가 없는 만큼 가격 매력은 별도 검증 대상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
