수원지방법원 2025타경42382. 경기도 안성시 공도읍 진사리의 진사리주은청설아파트 203동 1층 104호, 아파트 물건입니다. 감정가 1.46억원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 71,540,000원입니다. 단순히 숫자만 보면 감정가의 49%라는 점이 눈에 띄지만, 이 물건은 2000년 5월 16일 접수된 갑구 2번 가등기가 2016년 우리은행 근저당보다 앞선다는 점에서 일반적인 “말소기준 이후 권리는 소멸” 구조로만 보면 안 됩니다.
현재 소유자는 송성민으로 2016년 2월 19일 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 경기신용보증재단 가압류와 2025년 임의경매개시결정이 들어왔으며 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이전에 있는 가등기는 별도의 존속 여부와 성격 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42382 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도면 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 203동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 진사길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 송성민 |
| 취득 | 2016.02.19. 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 75,845,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기가 핵심
말소기준권리는 을구 9번 우리은행 근저당권(접수 2016.02.19.)입니다. 채권최고액은 97,900,000원이며 경매로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 그 이후 갑구 9번 경기신용보증재단 가압류 16,010,000원과 갑구 10번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
즉, 후순위 채권들은 정리되지만, 말소기준보다 앞선 가등기는 별개입니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 가등기의 실체와 행사 가능성이 별도로 확정되어 있다는 의미가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명순 | 104호 · 주거 | 2016.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 김명순의 전입일은 2016.02.25.로 우리은행 말소기준권리 접수일인 2016.02.19.보다 늦습니다. 따라서 등기상으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당·정산 관계를 판단하려면 매각물건명세서와 현황조사의 보완 내용 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,687,720원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 97,900,000원 | 69,852,280원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,010,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 채권 총액은 113,910,000원, 총 배당액은 69,852,280원, 미배당은 44,057,720원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 진사리주은청설아파트 단지 내에 위치하고 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·아파트단지가 혼재된 지역입니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 평슬래브지붕 18층 건물의 203동 104호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로1류 저촉, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 가등기는 말소기준권리보다 앞서므로 종류와 효력을 반드시 확인하세요. “보전가등기 추정”만으로 소멸을 전제하면 안 됩니다.
- 현재 최저가. 71,540,000원으로 감정가의 49%지만, 저렴하다는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 가등기 리스크를 먼저 반영하세요.
- 임차인 보완. 김명순은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 우리은행에 69,852,280원이 배당되고 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당은 44,057,720원입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가는 50,078,000원, 미배당은 65,133,404원이며 4회 유찰 시 최저가는 35,054,600원, 미배당은 79,886,383원으로 제시돼 있습니다.
- 명도 확인. 임차인 김명순의 점유가 확인되는 만큼 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리는 먼저 확인해야 한다”
이 물건의 매력은 감정가 1.46억원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 71,540,000원까지 내려왔다는 데 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 선순위 가등기 확인이 먼저입니다. 2000년 5월 16일 접수된 갑구 2번 가등기는 2016년 우리은행 근저당보다 앞서고, 등기자료에도 “보전가등기 추정 — 종류 확인 필요”가 명시돼 있습니다.
반면 후순위인 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 김명순도 2016년 2월 25일 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 핵심적인 선순위 가등기 하나가 전체 투자판단을 좌우합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 낙찰 여부를 결정하기 전에는 가등기의 종류·효력·행사 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
