123,970,000원
* 한국주택금융공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 정채환의 임차보증금반환채권에 적용한 금액입니다. 최현민의 권리에는 적용되지 않습니다.
수원지방법원 2025타경56335. 용인시 처인구 모현읍 능원리 퀸즈하임 104동 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선자이며 2022.04.04. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 정채환의 주택임차권등기가 설정됐고, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자는 정채환의 임차보증금반환채권을 양수한 기관입니다. 따라서 한국주택금융공사를 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
이 물건은 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 경매대금 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 구조이고, 그 부족분의 인수 여부를 결정하는 확약서가 존재합니다. 여기에 확약서의 적용을 받지 않는 별도 점유자까지 있어 권리별로 구분한 분석이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 제104동 제2층 제201호 도로명: 경기도 용인시 처인구 모현읍 충렬로 7-7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 대상 전용 81.6㎡ · 2층 201호 |
| 소유자 | 김선자 (2022.04.04. 소유권이전 · 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 | 253,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 301,806,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 말소기준 | 2025.06.09. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 등기 확인 | 2026.08.20. 발급 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 먼저 등기와 확약을 분리하라
② 임차인 분석 — 실제 권리와 채권양수를 구별
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정채환 을구 5번 · 임차권등기 |
2022.04.04. 2022.02.24. |
270,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 채권양수인 확약 |
| 최현민 현황조사·매각물건명세서 |
2024.10.31. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
임차 관련 인물은 정채환과 최현민 2명입니다. 한국주택금융공사는 보증금반환채권 양수인인 신청채권자이며, 별도 임차인으로 세거나 270,000,000원의 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
정채환은 보증금 270,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있지만 현재 최저가로는 전액 배당이 어렵습니다. 이 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 될 수 있으나, 채권양수인의 명시적 대항력 포기·말소 확약 때문에 정채환 부분의 실질 인수액은 0원*입니다.
반면 최현민은 보증금 자체가 미상입니다. 전입일만으로 보증금 규모나 최종 인수액을 확정할 수 없으며, 실제 점유 및 임대차관계, 보증금 지급 여부, 대항요건의 유지 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.24억은 낮지만 시장도 하락 중
퀸즈하임 104동은 6세대 규모이며, 비교 대상 전용면적은 81.6㎡입니다. 확인된 실거래를 날짜순으로 보면 최근 가격이 과거보다 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 81.05㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 81.05㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 81.6㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 81.05㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
전체 실거래 평균은 226,750,000원이지만 과거 260,000,000원 및 270,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균을 현재 시세처럼 적용하면 가격 메리트를 과장할 수 있습니다.
최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가는 모두 185,000,000원입니다. 현재 최저가 123,970,000원은 이 가격의 67.0%에 해당합니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고 해당 거래는 1층으로, 본건 2층의 개별 가치를 확정하는 자료로 보기에는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,535,580원 |
| 1. 정채환 보증금반환채권(우선변제) 한국주택금융공사 양수 |
270,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 한국주택금융공사 신청채권 배당표상 별도 신청채권 항목 |
301,806,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,535,580원과 우선변제 배당 121,434,420원으로 매각대금 123,970,000원이 소진되는 추정 배당표입니다. 한국주택금융공사는 정채환의 보증금반환채권 양수인이므로 동일 채권을 별개로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상 우선변제 배당: 121,434,420원
확약 전 산정 인수액: 148,565,580원
확약 적용 후 정채환 인수액: 실질 0원*
최현민 관련 인수액: 미상
정채환의 배당 부족분이 존재한다는 사실과, 채권양수인이 그 부족분에 대해 대항력을 포기했다는 사실을 구별해야 합니다. 확약 전 계산액을 현재 매수인의 확정 인수액으로 표시하면 잘못된 분석이 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 별개
정채환의 대항력을 인수하는 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 배당액도 감소하고 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 따라서 보증금 270,000,000원을 기준으로 실질취득액을 봐야 하며, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 한국주택금융공사의 확약서가 있으므로 정채환 부분은 각 회차에서 실질 0원*으로 처리합니다. 아래의 확약 전 금액은 확약 효과를 설명하기 위한 비교치이며, 현재 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 산정 인수액 | 확약 후 정채환 인수 | 최현민 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 123,970,000원 | 148,565,580원 | 실질 0원* | 미상 |
| 3회 유찰 시 | 86,779,000원 | 185,183,022원 | 실질 0원* | 미상 |
| 4회 유찰 시 | 60,745,299원 | 210,748,116원 | 실질 0원* | 미상 |
확약 전 인수액은 집행비용을 반영한 각 회차의 추정 배당 부족분입니다. 따라서 낙찰가와 부족분의 단순 합계에는 집행비용 영향이 포함됩니다. 위 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 진행 여부와 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 석재붙임 외벽 및 샷시창호 등으로 구성됩니다. 위생·급배수·난방설비와 출입문보안시스템이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이고 가격 추세는 -23.1%로, 과거 거래가 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.22.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 제출 사실, 대상 채권, 적용 범위와 집행 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권양수 관계 확인. 한국주택금융공사가 정채환의 보증금반환채권 양수인이라는 점을 확인하고 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 최현민 보증금 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 임대차 목적 부분과 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 최현민 대항력 확인. 전입일 외에 실제 점유, 임대차관계, 대항요건 유지 여부 및 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 정채환의 임차권등기와 별도로 최현민의 실제 점유 상태 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 226,750,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 185,000,000원을 우선 참고하고, 하락 추세 -23.1%를 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 6세대 규모와 최근 실거래 1건이라는 표본 한계를 고려해 개별 호수의 실제 매도가치를 검토해야 합니다.
- 부대비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 실제 배당액 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 정채환만, 최현민은 별개”
현재 최저가 123,970,000원은 최근 실거래 185,000,000원의 67.0%입니다. 정채환의 보증금 270,000,000원에 대해서는 한국주택금융공사의 확약이 있어 배당 부족분 148,565,580원을 매수인이 그대로 떠안는 것으로 평가해서는 안 됩니다. 정채환 관련 인수는 실질 0원*입니다.
하지만 최현민의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 확약 밖 인수위험이 남아 있으므로 전체 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 최근 시세는 과거보다 -23.1% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다.
확약으로 주된 임차보증금 인수 문제가 해소된 점은 긍정적이지만, 별도 점유자의 권리와 보증금을 확인하기 전에는 실제 총취득비용을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 확약의 효력을 원본으로 확인하고 최현민의 임대차관계를 명확히 파악하는 데 있습니다.
