수원지방법원 2025타경42451. 평택시 서정동 신한헤센스마트서정아트타워 3층 318호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 91,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 44,590,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그 할인폭보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
임차인 맹준영은 2022.11.21 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025.01.21 이호빈 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 이루어졌지만, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당은 43,387,380원에 그칩니다. 부족한 56,612,620원은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 319-3 신한헤센스마트서정아트타워 3층 318호 · 도로명 경기도 평택시 정암로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 도시형생활주택 이용 · 전용 22.654㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 3층 |
| 소유자 | 이민선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 맹준영 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 신한헤센스마트서정아트타워 · 299세대 · 2018.03.23 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘선순위 임차인’
등기상 말소기준권리는 2025.01.21 갑구 11번 이호빈 가압류 12,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 맹준영의 전입·점유와 확정일자는 2022.11.21로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 등기된 임차권이 매각으로 지워진다는 사실과 별개로, 배당으로 회수하지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹준영 | 주택 318호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.21 / 2022.11.21 | 100,000,000원 | 2025.01.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않고 맹준영의 100,000,000원 한 건으로 봅니다. 맹준영은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자이기도 하므로, 관계와 임대차 실체는 입찰 전 원문 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
② 실질취득과 시세 — 유찰돼도 약 1억원이 남는다
이 사건은 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 반대로 매수인이 인수할 보증금 잔액은 늘어납니다. 결과적으로 총 실질취득은 보증금 1억원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 56,612,620원 | 101,202,620원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 69,748,835원 | 100,961,834원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 78,944,185원 | 100,793,284원 |
시세 비교도 최저가 44,590,000원이 아니라 실질취득 101,202,620원을 기준으로 봐야 합니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 81,416,666원, 최신 2026.09 거래는 70,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 124.3%, 최신 거래의 144.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 22.65㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 22.65㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 22.65㎡ | 16 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 22.65㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 22.65㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 22.65㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 22.65㎡ | 6 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 22.65㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 22.65㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 22.65㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2025.12 | 22.65㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 22.65㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 22.65㎡ | 12건 | 81,416,666원 |
실거래 범위는 70,000,000원~100,000,000원이고 최근 12개월 평균은 81,416,666원입니다. 특히 최신 거래가 70,000,000원인 상황에서 현재 실질취득 101,202,620원은 시세보다 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다. 감정가 91,000,000원보다 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 맹준영 보증금 | 100,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 가압류 · 이호빈 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 맹준영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 미변제액 56,612,620원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리역 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 3층 318호입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 남측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역은 감정 자료에 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재됐으며, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 거주자 유무를 경매 시 재확인하도록 평가서에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 44,590,000원 + 인수 56,612,620원 = 101,202,620원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 맹준영은 2022.11.21 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 배당에서 부족한 금액이 매수인에게 인수됩니다.
- 유찰 효과 착각 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 69,748,835원, 78,944,185원으로 늘어나 실질취득은 약 1억원 수준을 유지합니다.
- 임차관계 재확인. 맹준영은 임차권자이자 경매 신청채권자입니다. 관계인 가능성과 실제 임대차 관계를 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 81,416,666원, 최신 거래는 70,000,000원으로 현재 실질취득보다 낮습니다.
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 폐문 등으로 정확한 내부와 거주자 유무 확인이 되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1억원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 91,000,000원에서 44,590,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다. 2022.11.21부터 대항력을 갖춘 임차인 맹준영의 보증금 100,000,000원이 있고, 현재 배당으로 갚지 못하는 56,612,620원이 매수인에게 남습니다. 그래서 실제 자금 부담은 101,202,620원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 81,416,666원보다 높고 최신 거래 70,000,000원과의 격차는 더 큽니다. 게다가 추가 유찰이 되어도 낙찰가 감소분만큼 인수금이 늘어 실질취득은 약 1억원 부근에서 유지됩니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐느냐’가 아니라 ‘대항력 임차인의 보증금이 얼마 남느냐’입니다. 현재 조건에서는 가격 메리트보다 인수 부담과 시세 초과가 더 크게 보이는 물건입니다.
