한 줄 평
임차권등기 임차인이 존재하는 다세대 물건입니다. 김진솔 임차인의 보증금은 180,000,000원으로 확인되며, 배당 부족분이 발생하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 확약으로 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되어 있어 해당 확약 적용 범위에서는 실질 인수 부담이 완화됩니다.
임차권등기 임차인이 존재하는 다세대 물건입니다. 김진솔 임차인의 보증금은 180,000,000원으로 확인되며, 배당 부족분이 발생하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 확약으로 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되어 있어 해당 확약 적용 범위에서는 실질 인수 부담이 완화됩니다.
감정가
153,000,000원
최저가
107,100,000원
1회 유찰
임차보증금
180,000,000원
확약 적용
실질 0원
수원지방법원 2025타경56535. 경기도 수원시 팔달구 인계동 센트럴하임 504호 다세대 물건입니다. 등기상 2022년 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 핵심은 을구의 주택임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56535 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 5층504호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 소유자 | 신길용 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 |
| 청구액 | 180,000,000원 |
① 권리 흐름
2021.03.23 소멸
소유권보존 신탁 · 주식회사무궁화신탁
소유권보존 신탁 · 주식회사무궁화신탁
2021.07.22 소유권
소유권이전 · 신길용 (거래가액 180,000,000원)
소유권이전 · 신길용 (거래가액 180,000,000원)
2022.06.15 소멸
가압류 · 웰컴저축은행주식회사 8,071,274원
가압류 · 웰컴저축은행주식회사 8,071,274원
2023.07.28 임차권
주택임차권 · 김진솔 · 보증금 180,000,000원
주택임차권 · 김진솔 · 보증금 180,000,000원
2025.06.23 소멸
강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진솔 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
임차권 핵심
김진솔 임차인은 전입 2021.07.22, 확정일자 2021.07.30, 임차권등기 2023.07.28로 확인됩니다. 배당표 기준 최저가 107,100,000원에서는 보증금 180,000,000원 중 75,199,400원이 부족합니다. 다만 2026.6.1 주택도시보증공사 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되었습니다.
김진솔 임차인은 전입 2021.07.22, 확정일자 2021.07.30, 임차권등기 2023.07.28로 확인됩니다. 배당표 기준 최저가 107,100,000원에서는 보증금 180,000,000원 중 75,199,400원이 부족합니다. 다만 2026.6.1 주택도시보증공사 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되었습니다.
③ 예상 배당표 (107,100,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 임차인 김진솔 보증금 | 180,000,000원 | 104,800,600원 |
| 웰컴저축은행 가압류 | 8,071,274원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 실질취득 시나리오
④ 입찰 체크리스트
- 확약 적용 범위 확인: 확약 대상 임차인에 한해 실질 인수 부담이 0원 처리됩니다.
- 확약 밖 임차권 또는 보완되지 않은 권리관계가 있는지 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가 107,100,000원은 감정가 대비 70% 수준입니다.
- 도시형생활주택(원룸형)으로 환금성과 임대수요 검토가 필요합니다.
맺으며
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약서 제출로 주요 인수 위험이 완화된 사례입니다. 다만 임차권등기 자체가 존재하고 보증금 규모가 감정가보다 크므로, 확약 내용과 매각물건명세서 확인이 핵심입니다. 권리 구조는 정리 가능하지만 임차권 관련 검토를 마친 뒤 접근하는 것이 안전합니다.