수원지방법원 2025타경42474. 평택시 신장동 ‘OliverHill2’ 비동 202호, 2015년 준공된 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022년 서민금융진흥원 가압류를 기준으로 이후 권리를 보는 것입니다. 2016년 반월농업협동조합 근저당은 이미 2021년에 말소됐고, 2022년 이후의 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 안종찬의 임차권은 2023년에 등기됐지만 실제 전입은 2021년이어서 대항력 및 우선변제권이 존재합니다.
그래서 일반적인 대항력 인수형만 보면 최저가 86,240,000원에 더해 125,712,320원의 미배당 보증금을 인수해 실질취득액이 보증금 수준까지 올라갈 수 있는 물건입니다. 그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.06.01. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 룰상 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 624-27 비동 2층202호 · 도로명주소 경기도 평택시 남산로26번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 202호 전부 · 방3·주방·거실·욕실2·다용도실·현관·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 나주영 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,761,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 있었지만 확약으로 해소’
대항력은 존재합니다. 임대차계약일자는 2021.03.20, 확정일자는 2021.03.23, 전입 및 점유개시는 2021.04.23으로 확인됩니다. 2022.04.21 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 성립하는 구조입니다. 2023.06.07 임차권등기가 완료됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.01자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계 위험은 확약으로 차단
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안종찬 | 주거용부동산 202호 전부 · 을구 3번 주택임차권 | 210,000,000원 | 有 확약으로 포기 | 有 | 없음 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위에 의한 중복 임차인 신고가 아니라, 안종찬 임차보증금에 관해 주택도시보증공사가 권리를 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 47.9%
동일 단지 OliverHill2의 매칭 평형은 전용 70.11㎡이며, 최근 거래는 2025년 2월 180,000,000원, 2022년 8월 167,000,000원, 2021년 10월 150,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 평균도 180,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높아 최근 12개월 기준 가격 추세는 +13.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 70.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 71.15㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2021.10 | 71.15㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 165,666,666원 |
단순 전체 평균은 165,666,666원이지만 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원입니다. 현재 최저가 86,240,000원은 최신 및 최근 12개월 시세의 47.9%에 불과합니다. 따라서 이번 물건은 과거 거래 평균을 억지로 적용하기보다 최신 거래를 중심으로 보더라도 가격 메리트가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 임차인 안종찬 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,036,980원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,761,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 가능한 86,240,000원 중 집행비용 1,952,320원과 임차인에게 84,287,680원이 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분은 125,712,320원이나, 확약서에 따라 해당 부족분이 매수인에게 인수되는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장근린공원 남서측 인근이며 주변에 다세대주택·연립주택·일반주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 다세대주택 부지로 이용 중이며 지형은 평지, 형상은 부정형, 토지면적은 893.0㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. OliverHill2는 16세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 가격은 저렴하지만 대단지 아파트보다 매도기간 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서가 실제로 대항력 포기 및 임차권등기 말소까지 포함하는지 매각기일 직전 다시 확인하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 86,240,000원은 최근 12개월 거래 180,000,000원의 47.9%로 가격 메리트가 큽니다.
- 대항력과 확약을 혼동하지 말 것. 임차인에게 대항력 자체는 있으므로, 확약이 무효·철회·불적용되는 경우의 리스크를 별도로 대비해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세 및 기타 실제 배당 변동요소는 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 소규모 단지이므로 실거래가 1건에 그친 최근 12개월 거래량을 감안해 출구전략을 보수적으로 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건의 가장 큰 위험은 처음부터 분명했습니다. 안종찬의 임차보증금은 210,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있어 현재 최저가만 보면 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 125,712,320원이 미배당으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.01. 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
가격도 유리합니다. 현재 최저가는 86,240,000원, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 180,000,000원으로 최저가는 최근 시세의 47.9%입니다. 최근 거래가 과거보다 13.6% 높아지는 흐름도 있어 단순 과거 평균보다 현재 가격을 기준으로 보는 것이 합리적입니다. 결국 이 사건은 “보증금 때문에 위험해 보이는 물건”이 아니라 “확약서 확인이 전제된 저가 매입 후보”에 가깝습니다. 다만 확약 적용 범위를 벗어나는 새로운 권리가 확인되면 결론은 즉시 달라질 수 있습니다.
