부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경56784 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 55.76㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

166,000,900원 1억 6,600만 감정가 202,000,000원

감정가의 82% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 141,400,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,414만원

최저가의 10% · 14,140,000원

실거래 대비

▼ 25.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.23억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 있었지만 HUG 확약으로 매수인 인수부담은 실질 0원. 가격은 최근 시세 대비 낮다.

가격 실질취득 141,400,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 약 69.5%
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 수준인 14,140,000원
리스크 확약 밖 미상 점유관계와 24세대 소형 다세대 환금성 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권자가 존재해 원래는 보증금 인수 위험이 있었지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인의 인수는 실질 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득 141,400,000원으로 최근 12개월 평균 거래가 203,500,000원 대비 가격 여유가 있습니다. 다만 소형 다세대 특성상 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

202,000,000원 / 141,400,000원

1회 유찰

실질취득

141,400,000원

확약 적용 인수 0원

최근 12개월 평균

203,500,000원

최근 거래 2건

인수 위험

0원

확약 임차인 기준

수원지방법원 2025타경56784. 경기도 용인시 기흥구 상하동 미소그랑쥬테 102동 502호 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차보증금 245,000,000원의 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있었으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 해당 인수는 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경56784
소재지	경기도 용인시 기흥구 상하동 372-2 미소그랑쥬테 제102동 제5층 제502호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-다세대주택)
소유자	홍성인
감정가 / 최저가	202,000,000원 / 141,400,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소

⚠️ 임차인 인수 판단 송상재 임차인은 전입 2021.06.15, 확정일자 2021.05.20, 보증금 245,000,000원으로 대항력 및 우선변제권이 인정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 처리되어 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

구분	보증금	대항력	우선변제	승계
송상재	245,000,000원	有	有	확약 후 실질 0원
주택도시	미상	판정 불가	해당 없음	해당 없음

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

미소그랑쥬테 동일 면적권 최근 거래를 우선 비교합니다. 최근 12개월 평균은 203,500,000원, 최신 거래는 2026.06 200,000,000원입니다. 최저매각가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.5% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	55.42㎡	3	200,000,000원
2025.08	55.76㎡	5	207,000,000원
최근 12개월 평균	-	2건	203,500,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

확약 적용 후 실질취득 141,400,000원 기준 비교

④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,779,600원
임차인 송상재 보증금	245,000,000원	138,620,400원
주택도시보증공사	245,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

확약 조건 확인. 임차권 인수 0원 판단은 확약 내용 이행을 전제로 합니다.
미상 점유 확인. 보증금과 전입 정보가 확인되지 않는 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
환금성 주의. 총 24세대 소형 다세대이며 거래량이 적어 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
시세 기준. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수위험은 해소, 남는 것은 환금성”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 원래라면 245,000,000원 보증금 인수 가능성이 있었지만 확약으로 실질 인수 부담은 0원이 됩니다. 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 거래가 203,500,000원보다 낮아 가격 측면의 여지는 있습니다. 다만 다세대 소형 물건 특성상 낙찰 후 매도 가능성과 시장 유동성까지 함께 검토해야 합니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 사라졌지만, 환금성은 따져야 한다 — 미소그랑쥬테 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수위험은 해소, 남는 것은 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	2억 200만원
2	2026-08-25	대기	1억 4,140만원