부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경56918 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘트리트구조 58.65㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

151,111,000원 1억 5,111만 감정가 208,000,000원

감정가의 72% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 145,600,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,456만원

최저가의 10% · 14,560,000원

실거래 대비

▼ 27.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.08억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 있었지만 확약으로 매수인 인수가 실질 0원으로 해소된 다세대. 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 대비 가격 여지가 있습니다.

가격 최저가 145,600,000원 = 최근 거래 196,500,000원의 74.1%
권리 임차권등기 신두호 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건
리스크 확약 밖 압류·당해세 가능성은 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권 170,000,000원이 존재하지만 확약으로 매수인 실질 인수 0원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 196,500,000원 대비 74.1% 수준으로 가격 여지는 있으나, 압류·세금 관련 확인은 필요합니다.

감정가

208,000,000원

다세대

최저가

145,600,000원

1회 유찰

실질취득

145,600,000원

인수 0원 반영

핵심지표

확약 해소

대항력 임차권

수원지방법원 2025타경56918. 용인시 처인구 양지면 벨몽테 양지 2층201호 다세대입니다. 등기상 소유자는 황승민이며, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심 변수는 임차권입니다. 신두호 임차인은 대항력과 우선변제권이 있었지만, 매각물건명세서상 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한 구조입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경56918
소재지	경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 377-1 벨몽테 양지 2층201호
용도 / 전용	다세대주택 · 58.65㎡
소유자	황승민
감정가 / 최저가	208,000,000원 / 145,600,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구 185,589,732원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심

✅ 임차인 분석 신두호는 보증금 170,000,000원, 전입 2021.07.29, 확정일자 2021.07.05로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 주택도시보증공사 확약으로 해당 임차인의 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 처리됩니다. 확약은 이 임차인에게만 적용됩니다.

성명	보증금	대항력	우선변제	승계
신두호	170,000,000원	有	有	확약 후 0원

② 가격 분석 — 최근 거래 대비 메리트

벨몽테양지 동일 면적 거래는 2023.12 거래 196,500,000원, 2021.07 거래 174,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 196,500,000원입니다.

거래일	면적	층	거래가
2023.12	59.96㎡	2	196,500,000원
2021.07	58.65㎡	2	174,500,000원

배당 분배

취득가 vs 실거래

③ 예상 배당표

항목	채권액	배당
집행비용	-	2,838,400원
임차인 신두호 보증금	170,000,000원	142,761,600원
주택도시보증공사	185,589,732원	0원

⚠️ 확인 필요 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 낙찰 전 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 확약 조건이 실제 매각 절차에서 유지되는지 원본 확인이 필요합니다.
세금 압류 확인. 당해세 여부에 따라 예상 배당 구조가 변동될 수 있습니다.
환금성 판단. 9세대 규모 다세대로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
가격 기준. 최저가는 최근 거래 196,500,000원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 변수다”

이 물건의 본래 위험은 대항력 임차인의 170,000,000원 보증금 인수 가능성이었습니다. 그러나 확약으로 해당 임차인의 매수인 부담은 실질 0원으로 해소됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준이지만, 소형 다세대 특성과 압류 사항을 함께 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

대항력 임차권 확약으로 인수 해소 — 용인 벨몽테 양지 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심

② 가격 분석 — 최근 거래 대비 메리트

③ 예상 배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 변수다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	2억 800만원
2	2026-08-25	대기	1억 4,560만원