수원지방법원 2025타경42480. 평택 합정동 트윈캐슬4 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택으로, 방·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 2014.07.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층입니다.
이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 임차보증금 150,000,000원의 처리입니다. 최은아는 2022.07.13. 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.22.입니다. 말소기준으로 계산된 2024.03.28. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 보통이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이번 건은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 973-3 트윈캐슬4 2층 201호 · 평택5로34번길 106 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(방·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등) |
| 건물 | 2014.07.15. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 2층 |
| 시세 비교 면적 | 48.14㎡ |
| 소유자 | 김제현 · 2021.09.29. 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
현재 소유자는 김제현입니다. 과거 우리은행 근저당권 103,400,000원은 2021.09.28. 이미 말소됐습니다. 경매상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.03.28. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원이고, 뒤이어 2024.05.27. 등기된 최은아의 임차권과 2025.08.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은아 | 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.07.13. | 2022.06.22. | 대항력 有 우선변제 有 · 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 62,720,000원은 최근 평균의 50.2%
트윈캐슬4는 12세대 규모이고, 시세 비교 대상 면적은 48.14㎡입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 125,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 117,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 차이는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 48.14㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2025.02 | 47.87㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 48.14㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2023.06 | 47.87㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 48.14㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2021.11 | 47.87㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 48.14㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2021.08 | 47.87㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 47.87㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,000,000원 |
전체 9건 평균은 125,222,222원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 현재 최저가 62,720,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 50.2%이고, 최신 거래 117,000,000원보다도 낮습니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 62,720,000원이므로, 가격 자체에는 분명한 할인폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 최은아 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 중 88,808,960원이 남지만, 2026.01.14. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 합정동 배미공원 남측 인근이며, 저층 공동주택을 중심으로 오피스텔과 근린생활시설 등이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등이 배치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복2차선 아스콘포장도로를 이용하며 동측으로 보행자전용도로에도 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 보행자전용도로와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 451.1㎡, 공시지가 1,675,000원/㎡, 평지의 세로장방형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회여서, 가격 할인폭과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 최은아 명의 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 125,000,000원, 최신 거래 117,000,000원에 비해 현재 실질취득 62,720,000원은 낮지만 최근 추세는 -0.3%입니다.
- 추가 유찰 시 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가는 43,904,000원, 4회 유찰 시 30,732,799원이지만 확약이 없다면 기계적 미배당 보증금은 각각 107,286,272원, 120,220,391원으로 늘어나는 구조입니다.
- 소규모 단지 환금성. 트윈캐슬4는 12세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 매수가와 별개로 향후 매도 가능성을 보수적으로 점검하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 사건처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 현재 회차 계산에서는 임차인 미배당액이 88,808,960원에 이릅니다. 그러나 2026.01.14. 제출된 확약은 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 62,720,000원이고, 최근 12개월 평균 125,000,000원의 50.2%입니다. 최신 거래 117,000,000원보다도 낮습니다. 다만 12세대 소규모 건물, 평균 3.3회 유찰, 최근 추세 -0.3%라는 환금성 요소는 남습니다. 가격은 매력적이지만, 그 가격 메리트를 성립시키는 전제는 확약서의 효력과 이행입니다. 이 사건은 “싸게 나왔다”보다 “확약이 정확히 살아 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
