수원지방법원 2025타경42494. 평택 세교동 ‘힐스테이트평택3차’ 307동 21층 2103호입니다. 소유자 강기중은 거래가 304,400,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 248,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 국 압류, 아이엠캐피탈·웰컴저축은행·신한카드 가압류, 화성시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인되는 실제 임차인은 김현지 1명입니다. 전입일은 2023.04.10로 말소기준 2019.05.09보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.09.16 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42494 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 307동 21층 2103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.42㎡ · 307동 27층 건 내 21층 2103호 |
| 소유자 | 강기중 · 거래가액 304,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 207,281,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.05.09 우리은행 근저당입니다. 채권최고액 248,400,000원의 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 국 압류와 아이엠캐피탈·웰컴저축은행·신한카드 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당 자체는 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 2103호 | 2023.04.10 | 2025.09.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 74.7%
힐스테이트평택3차는 542세대, 2019.01.11 준공 단지입니다. 비교 표본은 전용 73.42㎡·73.55㎡의 최근 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 349,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 340,000,000원입니다. 현재 최저매각가 261,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.42㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 73.42㎡ | 14 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 17 | 339,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 27 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 73.42㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 73.42㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 73.42㎡ | 18 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 73.55㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2026.01 | 73.55㎡ | 11 | 368,000,000원 |
| 2025.10 | 73.55㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 73.55㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 349,500,000원 |
실거래 범위는 337,000,000원~370,000,000원입니다. 감정가 373,000,000원은 실거래 최고가 370,000,000원보다도 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 261,100,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래 340,000,000원과 최근 12개월 평균 349,500,000원 모두 현재 최저가보다 높아, 현 회차에는 가격 여유가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,455,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 94,002,167원 | 8,244,600원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 26,309,576원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,316,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 372,027,860원 중 256,644,600원이 배당되고, 미배당액은 115,383,260원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 261,100,000원 | 256,644,600원 | 115,383,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 182,770,000원 | 179,411,220원 | 192,616,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 127,938,999원 | 125,347,853원 | 246,680,007원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 261,100,000원으로 볼 수 있고, 별도의 대항력 임차보증금 승계가 붙는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세아초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·주상용건물·근린생활시설·평택일반산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 307동 27층 건 내 21층 2103호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재경보기·현관출입 통제·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형에 가까운 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인·법인·단체의 주택 취득에 한합니다.
- 공시지가. 1,230,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 261,100,000원은 최근 12개월 평균 349,500,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 340,000,000원과 함께 응찰가 상한을 판단하세요.
- 임차인 확인. 김현지는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 2025.09.16 관련 원본을 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2019.05.09 우리은행 근저당은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기 최신 상태와 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 명도. 실제 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정과 협의 가능성을 사전에 검토하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 시세와 간격이 있다
이 물건의 말소기준은 2019.05.09 우리은행 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 김현지는 2023.04.10 전입해 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 373,000,000원에서 1회 유찰돼 261,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 349,500,000원의 74.7%이고, 최신 거래도 340,000,000원입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 인수 위험보다 실제 점유·배당관계 원본 확인과 적정 응찰가 설정입니다. 권리구조는 단순, 가격은 실거래 대비 여유가 생긴 회차로 정리할 수 있습니다.
