수원지방법원 2025타경57438. 용인시 처인구 모현읍 효천마을신안인스빌 207동 204호 아파트입니다. 이 사건은 숫자 하나만 보면 오해하기 쉽습니다. 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 137,200,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있기 때문입니다. 그러나 2022년부터 대항력을 갖춘 김미경의 임차권이 2025년 압류보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 258,000,000원을 전부 돌려받지 못하면 부족액은 낙찰자가 이어받는 구조입니다.
현재 최저가 137,200,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 김미경에게 배당되고, 나머지 123,520,800원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 낙찰자의 실질 부담은 137,200,000원 + 123,520,800원 = 260,720,800원입니다. 가격 판단은 137,200,000원이 아니라 이 금액으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 207동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 71.8㎡ 동일평형 매칭 · 18층 건물 중 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유민수 · 2017.03.03. 소유권이전(2017.02.27. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 신안인스빌2단지 · 538세대 · 2004.12.17. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기부상 과거 한국외환은행 근저당권 88,300,000원은 2007.07.23. 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2025.06.18. 국의 압류입니다. 그런데 김미경은 그보다 앞선 2022.08.12. 전입·점유를 갖추고 2022.08.09. 확정일자를 받았으며, 2025.05.08. 임차보증금 258,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 258,000,000원 | 전입·점유 2022.08.12 확정일자 2022.08.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
또한 김미경은 임차권자인 동시에 이 사건 경매신청채권자로 기재돼 있습니다. 자료에는 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고도 있으므로, 임대차계약 원본과 보증금 지급내역, 채권양도 서류, 배당요구 관련 문서를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 137,200,000원이 아니라 260,720,800원으로 비교
신안인스빌2단지 동일평형 전용 71.8㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 292,562,500원, 최신 거래는 2026.08. 292,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 16.9% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.8㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 71.8㎡ | 13 | 299,000,000원 |
| 2026.06 | 71.8㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 71.8㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2026.05 | 71.8㎡ | 15 | 283,000,000원 |
| 2025.12 | 71.8㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 71.8㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 71.8㎡ | 16 | 262,500,000원 |
| 2025.06 | 71.8㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 71.8㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 2025.05 | 71.8㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2025.05 | 71.8㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.8㎡ | 8건 | 292,562,500원 |
현재 회차의 실질취득액 260,720,800원은 최근 12개월 평균 292,562,500원의 89.1%, 최신 거래 292,000,000원의 89.3%입니다. 즉 임차보증금 인수를 포함해도 최근 거래수준보다 낮기는 합니다. 다만 감정가 대비 49%라는 표면 할인율과 달리, 실질적인 가격 차이는 최근 시세 대비 약 11% 수준으로 좁아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 258,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김미경 | 258,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김미경 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 123,520,800원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,720,800원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 134,479,200원이 배당되는 구조입니다. 보증금 258,000,000원 중 미배당 123,520,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락분을 인수액이 메운다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 137,200,000원 | 123,520,800원 | 260,720,800원 |
| 3회 유찰 시 | 96,040,000원 | 164,088,720원 | 260,128,720원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 192,382,104원 | 259,610,104원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 외국어대 사거리 서측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스 위 아스팔트슁글지붕 18층 아파트 중 2층 204호. 개별난방·승강기·공동현관보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 공시지가는 944,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역, 하천구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 단지 거래. 신안인스빌2단지는 538세대이며 동일평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 8건 평균은 292,562,500원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 137,200,000원이 아니라 현재 예상 인수액을 합친 260,720,800원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김미경의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령, 보증금 지급자료를 서로 대조해야 합니다.
- 22,000,000원 양도채권 확인. 드림앤캐쉬대부의 배당요구가 실제로 성립하는지, 최종 배당과 인수액에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 경매신청채권자와 임차권자 동일. 김미경이 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나므로 채권관계와 임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 후 총부담 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 260,128,720원, 259,610,104원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 292,562,500원과 최신 거래 292,000,000원을 우선 비교하고, 개별 호수의 2층 조건도 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “137,200,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 법원 최저가는 137,200,000원이지만, 대항력 있는 김미경의 임차보증금이 배당으로 전부 소멸하지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 낙찰자가 이어받는 금액은 123,520,800원, 실질취득액은 260,720,800원입니다.
그 실질취득액으로 다시 시세를 보면 최근 12개월 평균 292,562,500원의 89.1%, 최신 거래 292,000,000원의 89.3%여서 최근 시세 아래에는 위치합니다. 그러나 더 유찰돼 최저가가 96,040,000원, 67,228,000원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총 부담은 계속 약 260,000,000원대에 고정됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 임차보증금 인수범위와 22,000,000원 채권양도의 실제 효력입니다.
