수원지방법원 2025타경42527. 경기도 안성시 대덕면 내리의 ‘센트럴하우스’ 에이동 302호, 다세대주택입니다. 소유자는 원유미이고, 등기부에는 2017년 12월 20일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 가등기, 압류, 가압류 및 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “최저가가 크게 내려왔다”는 이유만으로 단순하게 접근하기보다 등기상 권리의 세부 성격과 세금 우선순위를 확인하는 것이 핵심입니다. 특히 갑구 4번 가등기는 담보가등기인지 여부를 확인할 필요가 있고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42527 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 에이동 3층302호 [도로명주소] 경기도 안성시 대덕면 대학12길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층302호 · 사용승인일 2016.05.23 |
| 소유자 | 원유미 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 104,911,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 주위환경 | 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남측 인근, 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재 |
| 교통 | 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸, 가등기는 확인 필요
2017년 12월 20일 설정된 을구 2번 신한은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 말소기준권리입니다. 그 이후 갑구 4번 가등기, 2024년 국 압류, 2024년·2025년 가압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 및 2025년 안성시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 압류 및 기존 근저당 말소등기는 권리 흐름에서 별도로 구분했습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 비교 면적이 다르다
센트럴하우스의 확인된 거래는 2022년 5건으로 모두 150,000,000원입니다. 다만 실제 대상 기준 면적은 67.2㎡로 제시되고, 실거래 표본은 46.1㎡·46.44㎡·50.4㎡ 등으로 구성되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 150,000,000원을 곧바로 대상 호실의 현재 시세로 동일시해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 46.1㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 46.44㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 46.44㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 46.1㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 50.4㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 150,000,000원 |
최근 확인 거래 평균은 150,000,000원, 최신 거래도 2022.12 150,000,000원입니다. 현재 최저가 98,490,000원은 이 금액의 65.7%입니다. 다만 거래 시점이 2022년이고 면적도 대상 물건과 일치하지 않으므로, 가격 메리트는 방향성만 참고하고 현재 동일·유사 면적의 실제 시장가격을 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 19,027,117원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 72,049,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 98,490,000원에서 집행비용 2,172,820원을 제외하고 신한은행에 96,317,180원이 배당되어, 자료상 총 채권 211,076,772원 중 114,759,592원의 미배당이 남습니다. 후순위 가압류권자에게는 배당이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주거환경. 다세대주택 밀집 주거환경이며 토지는 사다리형 평지, 남측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 환금성. 센트럴하우스는 총 20세대이고 확인된 거래는 2022년 5건입니다. 거래 표본은 존재하지만 대상 물건과 면적이 달라 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 메리트. 현재 98,490,000원은 감정가 201,000,000원의 49%이며 2회 유찰 상태입니다.
- 시세 검증. 확인 거래 평균 150,000,000원과 단순 비교 시 65.7% 수준이지만, 거래 면적이 46.1~50.4㎡로 대상 67.2㎡와 일치하지 않습니다.
- 가등기 확인. 2018.03.12 갑구 4번 소유권이전청구권가등기의 성격과 관련 서류를 원본으로 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 변동될 수 있으므로 세무서·법원 배당관계 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 가정 매각가에서는 신한은행 배당 96,317,180원, 총 채권 미배당 114,759,592원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 원본 자료를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 낮지만, 확인할 권리가 남아 있다”
이 물건의 현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 임차인 인수액은 없고 후순위 등기권리도 자료상 매각으로 소멸하기 때문에, 권리상 기본 구조는 매수인에게 유리한 편입니다.
그러나 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 갑구 4번 가등기의 정확한 성격을 확인해야 하고, 둘째, 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부를 확인해야 합니다. 또한 2022년 확인 거래가 모두 150,000,000원이지만 대상 물건 67.2㎡와 거래 표본 면적이 달라, 가격 메리트도 현재 시세로 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “2회 유찰로 최저가가 낮아진 다세대”라는 장점은 분명하지만, 입찰가는 오래된·상이한 면적의 거래표본만으로 정하기보다 현재 동일·유사 면적 실거래와 권리 원본을 함께 대조한 뒤 결정하는 물건입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 가등기와 세금 압류 확인이 결론을 좌우합니다.
