수원지방법원 2025타경57557. 용인시 처인구 모현읍 삼화빌리지 102동 4층 301호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김경민은 2021.10.26. 거래가액 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024.05.23. 등기된 경기주택도시공사의 주택임차권입니다. 보증금은 185,000,000원, 임대차계약일 2022.04.27., 점유개시 2022.05.18., 주민등록 2022.05.19., 확정일자 2022.04.27.로 확인되며, 배당요구도 이루어졌습니다.
현재 말소기준은 2025.09.02. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록·점유 및 임차권의 기초가 이보다 앞서므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 보는 방식으로는 가격을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 62-12 삼화빌리지 102동 4층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제301호 |
| 소유자 | 김경민 · 2021.10.26. 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 193,008,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최저가 아래에 숨은 인수금
과거 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이상민 명의의 전세권 역시 2022.04.01. 해지로 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 핵심은 이후의 경기주택도시공사 임차권입니다. 이 임차권은 현재 말소기준인 2025.09.02. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 | 185,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.04.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 96,381,700원 인수 |
매각물건명세서 비고에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 경기주택도시공사의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있습니다. 다만 임차인 자료상 실제 임차인은 경기주택도시공사 1명이며, 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 49% 최저가가 아니라 187,031,700원을 봐야 한다
삼화빌리지 102·103·104동은 총 24세대, 사용승인일은 2014.07.28.이며, 대상 면적은 55㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 2021.10. 4층 183,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이어서 현재 시장가격을 넓게 대표한다고 보기는 어렵지만, 제공된 비교 기준 중 최신 거래와 평균 거래금액은 모두 183,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 실거래 · 2021.10 | 183,000,000원 | 55㎡ · 4층 |
| 감정가 | 185,000,000원 | 실거래보다 2,000,000원 높음 |
| 현재 최저가 | 90,650,000원 | 감정가의 49% |
| 현재 인수액 | 96,381,700원 | 임차보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 | 187,031,700원 | 실거래의 102.2% |
표면적인 최저가는 실거래 183,000,000원의 49.5%에 불과하지만, 대항력 임차권 인수액을 포함한 현재 회차 실질취득은 187,031,700원으로 확인 실거래보다 4,031,700원 높습니다. 이 사건에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 경기주택도시공사 임차보증금 | 185,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 193,008,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 사용되고, 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 임차인 보증금 부족분 96,381,700원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·학교·노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 일반·마을 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2의 도시형생활주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 삼화빌리지 102·103·104동은 총 24세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 비교 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보지 말 것. 현재 최저가 90,650,000원에 인수액 96,381,700원을 더한 187,031,700원이 실제 부담 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 확인. 3회 유찰 시 186,542,190원, 4회 유찰 시 186,199,533원으로 실질취득이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 채권 양수 관계 확인. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 경기주택도시공사의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재된 점을 배당요구·채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 상세한 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “90,650,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 경기주택도시공사의 185,000,000원 대항력 임차보증금이 매각대금보다 크고, 배당되지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라는 점입니다. 현재 회차에서는 최저가 90,650,000원에 인수액 96,381,700원이 더해져 실질취득 187,031,700원이 됩니다.
확인된 동일면적 실거래는 2021.10.의 183,000,000원 한 건뿐이라 현재 시세 판단에는 한계가 있지만, 적어도 제공된 비교 기준상 실질취득이 그 거래금액을 웃돕니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고, 24세대 규모에 거래 표본도 1건으로 제한적입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 총 부담이 얼마인가”입니다.
