수원지방법원 2025타경42542. 안성시 금광면 신양복리 333 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호5는 1층 요사체(승방 등)·2층 사찰(법당), 기호6은 1층·2층 주택으로 이용 중입니다. 소유관계는 김영미·김용순·김용자·김재용·윤영식·윤영자·정상묵·정용매·차경환 등 9명의 공유로 구성돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 윤영식이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다.
권리의 기준점은 2009년 1월 13일 최순희의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 이후의 근저당권·가처분·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 승계 부담 자체는 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42542 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 금광면 신양복리 333 · 경기도 안성시 금광면 종합운동장로 38-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호5 1층 요사체(승방 등), 2층 사찰(법당) · 기호6 1층·2층 주택 |
| 토지 정보 | 종교용지 · 477.0㎡ · 자연녹지지역 · 토지이용상황 주거기타 · 평지·부정형·세로한면(가) |
| 공유자 | 김영미, 김용순, 김용자, 김재용, 윤영식, 윤영자, 정상묵, 정용매, 차경환 |
| 감정가 / 최저가 | 749,073,240원 / 367,046,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 사건 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2009.01.13. 을구 1번 최순희 근저당권 60,000,000원입니다. 2009.03.26. 설정된 최순희의 두 번째 근저당권 70,000,000원, 2010년 박상빈 가처분, 수원시·국·안성시의 압류, 충북신용보증재단 가압류와 2025년 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 2010년 가처분에는 2026.05.15. 취소결정이 있었고 2026.06.09. 관련 경정등기도 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순만 | 미상 | 2015.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권순만의 전입일은 2015.03.30.으로 말소기준권리인 2009.01.13.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상으로, 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 우위는 별도 판단
현재 최저매각가는 367,046,000원으로 감정가 749,073,240원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 256,932,199원, 4회 유찰 시 179,852,539원입니다. 다만 이 물건은 사찰·요사체·주택과 토지가 결합된 용도이고 공유관계도 복잡해, 감정가 대비 할인율만으로 일반 주거상품처럼 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,644원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 최순희 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 최순희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 충북신용보증재단 | 14,186,151원 | 14,186,151원 |
| 5. 갑구 22번 경매개시결정 · 윤영식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,921,205원 |
현재 회차 기준 총 채권액 144,186,151원은 전액 배당되는 시나리오이며 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금광초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·음식점·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호1~3 토지는 차량 접근이 가능하지만 기호4는 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호5는 철근콘크리트 및 일반나무구조 2층으로 1층 요사체·2층 사찰, 기호6은 벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 2층 주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 종교용지, 토지면적 477.0㎡, 자연녹지지역·도시지역·성장관리권역에 포함되며 가축사육제한구역·상대보호구역과 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호3은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 기호6 주택의 마당으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 162,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세가 선순위면 예상배당 순서가 달라집니다.
- 임차인 확인. 권순만은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성. 공유자 9명의 소유관계가 얽혀 있으므로 매각대상과 지분관계, 인도 범위를 원본에서 정확히 확인해야 합니다.
- 접근성. 기호4는 차량 접근이 불가능하므로 각 토지의 실제 진입로와 이용 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태. 사찰·요사체·주택이 함께 존재하므로 일반 주거용 부동산과 다른 사용·처분 제약과 수요층을 고려해야 합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 이용가치·토지규제·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 환금성이다
권리분석만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2009.01.13. 최순희 근저당권이고, 권순만은 2015.03.30. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 성격과 환금성입니다. 사찰·요사체·주택과 토지가 혼합돼 있고 공유자 9명, 차량 접근이 안 되는 토지, 자연녹지지역과 각종 규제가 함께 존재합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 해석하기보다는 실제 이용가치와 처분 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 그 두 가지를 구분하는 데 있습니다.
