수원지방법원 2025타경57606. 오산시 갈곶동 더베르디움 비동 2층 201호로, 감정평가상 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2016년 12월 26일 이미라 명의 근저당권 채권최고액 18,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 최예림의 가압류, 한국토지주택공사의 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 한국토지주택공사 명의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 19일, 확정일자는 2022년 1월 20일, 주민등록·점유개시는 2022년 2월 28일로 모두 2016년 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 자료상 대항력은 없습니다. 또한 서울보증보험은 경매신청채권자이면서 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 한국토지주택공사의 164,000,000원을 별개의 실제 임차인 보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원

2016년 12월 26일 이미라의 근저당권이 말소기준권리입니다. 주택도시보증공사 가압류 265,000,000원, 최예림 가압류 98,800,000원, 한국토지주택공사 임차권등기, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정·등기됐습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

임차권·승계 관계

말소기준권리는 2016년 12월 26일이고, 한국토지주택공사의 주민등록·점유개시는 2022년 2월 28일입니다. 따라서 선순위 근저당권보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다. 배당요구는 2024년 3월 15일 접수된 것으로 나타나지만, 현재 자료에는 서울보증보험이 해당 임차보증금반환채권의 양수인이라고 명시되어 있으므로 배당순위와 양수채권의 실제 반영 방식은 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조할 핵심 지점입니다.

② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

감정가는 171,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 83,790,000원입니다.

유찰이 한 번 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 측 미배당은 471,871,096원에서 496,555,630원, 다시 513,834,804원으로 커집니다. 특히 현재 회차 배당 가정에서는 신청채권자 서울보증보험의 청구액 171,952,876원에 대해 예상배당이 0원입니다. 서울보증보험이 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이라는 기재와 함께, 실제 배당순위 및 경매절차 지속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

현재 최저가 83,790,000원 기준 총 채권액 553,752,876원 중 81,881,780원이 배당되고, 471,871,096원이 미배당으로 남는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 갈곶동 대원초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·중소규모 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 비동 2층 201호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4미터~5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
• 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없고 다세대·도시형생활주택인 만큼, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 판단하지 말고 동일 건물과 인근 유사 물건 거래를 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 현재 최저가 83,790,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트가 확인되지 않았습니다.
• LH 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 164,000,000원은 서울보증보험의 양수관계와 연결되어 있으므로 별도 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 마세요.
• 대항력과 배당순위 구분. 전입·점유가 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구·채권양도 관계에 따른 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
• 신청채권자 0원 배당 확인. 현재 배당 가정상 서울보증보험 예상배당이 0원입니다. 실제 경매절차의 유지와 배당 관계를 사건기록에서 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 지정기간 2023.11.20~2028.11.19로 기재돼 있으므로 입찰 목적과 취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 실제 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권양수 관련 사건기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격·절차 안전”은 별개

매수인 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준인 2016년 이미라 근저당보다 한국토지주택공사의 전입·점유와 임차권등기가 늦고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가 83,790,000원에 별도 인수액을 더한 실질취득액도 83,790,000원입니다.

하지만 이 사건의 판단 포인트는 단순한 인수 위험만이 아닙니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없어 가격이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 또 서울보증보험은 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인인 동시에 경매신청채권자인데, 현재 배당 가정에서는 예상배당이 0원입니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격 검증과 승계채권의 실제 배당순위·절차 확인이 입찰 전 핵심인 물건입니다.