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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수68 유찰 4회

부동산강제경매

2024타경118988 · 울산지방법원 · 근린시설
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
100,000,000원 1억 감정가 239,000,000원
감정가의 41% 2026-08-25 낙찰
최저매각가 57,384,000원 최저가 대비 +74%
낙찰일
08-25 낙찰 완료
울산지방법원 4회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
573만원
최저가의 10% · 5,738,400원
감정가 대비
▼ 58.2% 싸게 매수
감정가 2.39억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.160g 감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 할인폭은 크지만 임차인 판정과 세금 우선순위 확인 후 입찰해야 하는 근린시설
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설(주거용 오피스텔 이용)

유찰 4회로 가격은 내려왔지만, 임차인 판정과 세금 리스크를 확인해야 하는 물건 — 문수로드림파크 213호

울산지방법원 2024타경118988 · 울산광역시 남구 월평로21번길 28, 2층101동213호
감정가 239,000,000원 · 최저매각가 57,384,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
68점
매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격 메리트는 있으나 임차인·세금 리스크 확인이 필요한 물건
최저가가 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮아 가격 장점은 있으나 대항력 미상 임차인과 세금 압류 변수가 있어 높은 등급은 제한
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 24%까지 내려온 4회 유찰 물건으로 가격 구간은 매력적입니다. 다만 임차인 유동곤은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이며, 국세·지방세 압류와 재매각 조건까지 함께 확인해야 합니다.
감정가
239,000,000원
최초 평가액
최저매각가
57,384,000원
4회 유찰 후
실거래 최근12개월
231,402,500원
4건 평균
인수 위험
확인 필요
임차인 판정 미상

울산지방법원 2024타경118988 사건은 울산 남구 신정동 문수로드림파크 101동 213호입니다. 등기상 소유자는 천다영이며, 근저당권은 현재 확인되지 않습니다. 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정이지만, 임차인 유동곤의 점유 관계는 별도 확인이 필요한 구조입니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2024타경118988
소재지울산광역시 남구 월평로21번길 28, 2층101동213호 (신정동,문수로드림파크)
용도 / 이용상태근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용중
소유자천다영
감정가 / 최저가239,000,000원 / 57,384,000원
청구금액200,547,900원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 임차인 확인이 핵심

⚠️ 임차인 리스크 유동곤은 보증금 0원으로 신고되어 있으나 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 또한 등기상 권리자·채무자와 동일 인물로 기재되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분히 낮은 가격

거래월전용층거래가
2026.0472.49㎡5245,610,000원
2026.0272.49㎡4235,000,000원
2026.0172.49㎡12235,000,000원
2025.1172.49㎡10210,000,000원
최근 12개월 평균—4건231,402,500원

최근 12개월 평균은 231,402,500원, 최신 거래는 245,610,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 약 24.8% 수준으로 가격상 할인폭이 큽니다. 전체 평균 거래액 219,888,750원보다도 낮은 구간입니다.

배당 분배(현재 최저가 기준)
감정가 vs 실거래
최저가 57,384,000원은 최근 거래 대비 낮지만 임차인·세금 변수 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표

항목채권액예상배당
집행비용-1,432,912원
가압류 · 롯데캐피탈12,072,298원12,072,298원
경매개시결정 · 유동곤200,547,900원43,878,790원
미배당-156,669,110원
⛔ 확인 포인트 국세·지방세 압류 3건이 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 여부 역시 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
유동곤0원대항력 가능·미상미상해당 없음

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 전입일·확정일자·점유관계를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
  • 세금 리스크. 남구(울산광역시) 및 국민건강보험공단 압류 관련 우선순위를 확인해야 합니다.
  • 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% 납부 조건입니다.
  • 가격 판단. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 권리 확인 완료 후 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 확인이 먼저인 물건”

이 사건은 4회 유찰로 최저매각가가 크게 낮아져 가격 경쟁력이 생긴 물건입니다. 다만 권리관계가 완전히 단순한 유형은 아닙니다. 임차인 유동곤의 대항력 여부, 세금 압류의 배당 영향, 재매각 조건을 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다. 가격은 매력적, 권리는 추가 확인 필요한 유형입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각 관련 데이터·감정평가 정보를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 세금 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 월평로21번길 28, 2층101동213호 (신정동,문수로드림파크)

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