수원지방법원 2025타경57769. 경기도 용인시 기흥구 고매동 매화마을우림홀인원아파트 203동 1405호, 전용 84.81㎡ 규모 아파트입니다. 소유자는 유석민·임지윤 공유자로 확인되며, 2021년 설정된 국민은행 근저당이 현재 경매의 기준 권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 880 매화마을우림홀인원아파트 203동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·화장실2·발코니 |
| 소유자 | 유석민, 임지윤 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 164,319,240원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 을구 14번 국민은행 근저당권(채권최고액 194,700,000원)입니다. 기준권리 이후 발생한 오케이캐피탈 가압류, 국 압류, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 대항력 임차인 자료는 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 할인, 그러나 하락 흐름 확인
동일 단지 우림홀인원 전용 84.81㎡ 최근 거래를 기준으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.81㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.81㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 281,500,000원 |
전체 평균 거래가는 281,500,000원, 최근 12개월 평균은 274,750,000원입니다. 최저매각가 232,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 84.6% 수준으로 할인되어 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -6.9%로 하락 추세여서 단순 할인율만으로 고평가·저평가를 판단하기보다 현재 시장 흐름을 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 국민은행 근저당권 | 194,700,000원 | 194,700,000원 |
| 하나캐피탈 근저당권 | 159,600,000원 | 33,646,400원 |
| 오케이캐피탈 가압류 | 55,561,786원 | 0원 |
| 삼성카드 가압류 | 5,221,592원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 기흥동 행정복지센터 남서측 인근으로 농경지, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 단지 내 마을버스 정류장이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 우림홀인원은 299세대, 2003년 준공 단지로 최근 거래는 있으나 최근 추세는 하락입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만 배당표와 등기 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 274,750,000원과 최신 거래 295,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토하세요.
- 하락 추세. 최근 추세 -6.9%를 감안해 회복 가능성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 시장이 결정한다”
이 물건은 경매에서 가장 중요한 권리 리스크 측면에서는 안정적인 편입니다. 인수금 0원, 임차인 위험 없음이라는 장점이 있습니다. 다만 좋은 권리가 곧 좋은 가격을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 할인되어 있지만 시장 거래 추세는 하락 흐름입니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 현재 시장 가격에서 얼마에 낙찰받느냐입니다.
