60,760,000원
수원지방법원 2025타경42580. 평택 지산동 대성쉐르빌 라동 4층 402호로, 감정평가상 방3·거실·욕실2·주방·발코니 구조의 다세대주택입니다. 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 60,760,000원까지 내려왔습니다. 문제는 권리입니다. 말소기준은 2023.01.26. 주택도시보증공사의 가압류이고, 유성종의 전입일은 2022.02.15.로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “전입이 빠르니 대항력 있다”고 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 전제로 인수 위험을 확인해야 하는 구조입니다.
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권도 있습니다. 보증금은 125,000,000원, 전입 2021.08.26., 확정일자 2021.07.26.이며 배당요구도 확인됩니다. 다만 이 신고는 유성종 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시돼 있으므로, 이를 별도 임차인 125,000,000원으로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 854-1 대성쉐르빌 라동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·거실·욕실2·주방·발코니 |
| 대상면적 / 층 | 58.68㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최영희 · 2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 130,428,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2023.01.26. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 임차보증금의 대항력·인수 문제가 사라지는 것은 별개입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유성종 · 실제 임차인 | 2022.02.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 전유전부 | 2021.08.26 / 2021.07.26 | 125,000,000원 | 전입 선순위 | 배당요구 | 보증기관 대위·승계 |
② 시세 비교 — 58.4%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
대성쉐르빌 라동 58.68㎡의 최근 거래는 2026.03.과 2026.02. 각각 104,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 104,000,000원입니다. 과거 2021년 거래 125,000,000원까지 섞은 전체 4건 평균은 114,500,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.68㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 58.68㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2021.10 | 58.68㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 58.68㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 104,000,000원 |
현재 최저가 60,760,000원은 최근 12개월 평균의 58.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 가격은 과거 거래군 대비 -16.8% 하락했습니다. 더 중요한 점은 선순위 점유자의 보증금이 미상이라는 것입니다. 실질취득가가 확정되지 않은 상태에서 최저가 60,760,000원만 시세 104,000,000원과 비교해 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 125,000,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 246,161,113원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 130,428,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 보증금 125,000,000원 중 59,266,320원을 배당하고 65,733,680원을 매수인 인수 부족분으로 계산합니다. 다만 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되는 승계분은 실질 인수 0원으로 보아야 하며, 유성종의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 더 중요해진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당표상 인수 부족분 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,760,000원 | 65,733,680원 |
| 3회 유찰 시 | 42,532,000원 | 83,633,576원 |
| 4회 유찰 시 | 29,772,399원 | 96,163,504원 |
이 표가 보여주는 핵심은 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 부족분이 커진다는 것입니다. 확약이 없다면 보증금 125,000,000원이라는 경제적 부담이 낙찰가 하락만으로 사라지지 않습니다. 이번 사건은 확약이 제출돼 있다는 점이 중요한 예외지만, 그 확약이 유성종의 미상 보증금까지 포괄하는지 확인되지 않은 상태에서는 같은 원리로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지산초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·다가구주택·노변근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 옹벽식구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호입니다. 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 토지·도로. 자체지반은 평탄하고 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모·거래. 대성쉐르빌 라동은 10세대, 2003.06.18. 준공으로 표시돼 있으며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유성종 보증금 확인. 가장 먼저 보증금과 임대차계약, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 결정합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.01.26. 확약의 제출자는 주택도시보증공사, 등기부 주택임차권자는 한국토지주택공사로 표시됩니다. 승계관계와 적용 범위를 원문서로 대조해야 합니다.
- 보증금 이중합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 유성종 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인으로 더하지 않습니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 60,760,000원이 아니라 최종적으로 확정되는 ‘낙찰가 + 실제 인수액’을 최근 104,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래 대비 -16.8%입니다. 전체 평균 114,500,000원보다 최근 12개월 평균 104,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부구조와 상태는 재확인이 요구됐습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
감정가 124,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 60,760,000원까지 내려왔고, 최근 실거래는 104,000,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유성종의 선순위 점유와 보증금 미상입니다. 보증기관 승계분에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 해당 분의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있지만, 확약 밖 임차인 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
최근 거래가 과거보다 16.8% 낮아진 하락 흐름이고, 10세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 현재 최저가 58.4%만으로 가격 점수를 높게 주기 어렵습니다. 권리 확인 전에는 가격 판단 보류. 유성종의 보증금과 확약 적용 범위가 확인된 뒤에야 이 물건이 실제로 60,760,000원짜리 기회인지, 인수액을 더한 다른 가격의 물건인지 결정됩니다.
