수원지방법원 2025타경42615. 안성시 원곡면 반제리 산수화아파트 102동 8층 803호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 20층 건물의 8층 아파트로, 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정승진이며 2021.11.23. 소유권을 취득했습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.24. 설정된 주식회사리드코프 근저당권 149,500,000원입니다. 그 뒤 2024.11.13. 한국장학재단 가압류 9,121,275원과 2025.09.15. 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 여러 근저당권과 전세권은 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 102동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 20층 중 8층 |
| 소유자 | 정승진 · 2021.11.23. 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 131,565,826원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인되는 말소기준은 을구 28번 리드코프 근저당권입니다. 이후 한국장학재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 86,800,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 60,759,999원, 3회 유찰 시 42,531,999원입니다.
그러나 산수화 단지 자료에서는 대상 면적이 59.76㎡로 제시돼 있으나 면적 매칭이 되지 않았고, 평균 실거래가·최근 12개월 평균·최신 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 86,800,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 되는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 73,783,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 99,354,956원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 117,254,852원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리드코프 | 149,500,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 가압류 · 재단법인한국장학재단 | 9,121,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,800,000원 가정 시 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 리드코프에 배당되고, 한국장학재단과 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권액 158,621,275원 대비 미배당액은 73,783,675원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용머리초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트단지·기업단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물의 8층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 저촉 표시도 있습니다.
- 단지. 산수화는 394세대, 2003.09.01. 준공으로 확인됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.10.24. 리드코프 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 시세 조사. 현재 자료만으로 최근 실거래가를 비교할 수 없습니다. 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자가 일부 미배당된다고 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 저촉 표시가 있으므로 실제 적용 범위와 입찰·취득 관련 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2022.10.24. 리드코프 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 86,800,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 게다가 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정”입니다. 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다 실거래·점유 원본을 확보한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
